庄街办〔2025〕3号

各社区、机关各部门：

现将《庄桥街道党建引领规范住宅小区业主大会会议指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

江北区人民政府庄桥街道办事处

2025年8月1日

庄桥街道党建引领规范住宅小区

业主大会会议指导意见

根据《物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》等法规规定，为强化党建引领业主委员会与物业管理活动，进一步规范住宅小区业主大会召开流程，保障广大业主的合法权益，结合街道实际，特制定本指导意见。

一、适用范围

本指导意见适用于庄桥街道辖区内住宅小区业主委员会成立选举、换届改选、物业服务企业续（选）聘及其他需业主共同决定事项的业主大会会议召开。

二、主要流程

（一）首次业主大会

1、法定条件：物业管理区域内，满足以下任一条件时，可申请成立首次业主大会，（1）已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%；（2）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上时。

2、申请方式：（1）建设单位提交书面报告；（2）10名以上业主联名申请。收到书面报告或联名申请的60日内，符合成立条件的，街道负责组织、指导成立首次业主大会筹备组，社区协助组织实施筹备工作。

3、筹备组组成：（1）筹备组成员一般5—11人，由业主代表、建设单位（包括公有住房单位）代表、街道代表、社区代表共同组成，筹备组组长由街道代表担任。（2）筹备组中业主代表由社区进行征集，以街道、社区推荐结合业主自荐或联名推荐方式产生。若业主自荐或联名推荐人数较多时，由街道会同社区组织抽签决定。

4、筹备组成立公示：社区于筹备组成员确定后3日内以书面形式将筹备组成员名单及筹备组职责在物业管理区域内公示7日。业主若有异议的，应在公示期内以书面形式提出，由街道、社区进行答复或协调解决。

筹备前期主要工作职责：

（1）确认业主身份、业主人数及所拥有的专有部分面积；

（2）依法确定首次业主大会表决规则及选举办法，确定业主委员会成员等候选人产生办法，征集业主委员会成员等候选人；

（3）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（4）报送社区和有关部门对入围候选人情况进行联审联查后，组织确定业主委员会候选人正式名单；

（5）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

5、筹备组第一次会议：第一次筹备组会议于名单公示期满后10日内召开，筹备组应根据其职责范围及物业项目实际情况，明确筹备工作，讨论决定筹备方案，每次筹备组会议都应形成会议纪要并公示。

6、筹备期限：筹备组应当自成立之日（筹备组名单公示期满或异议处理完成的次日）起90日内完成投票权人数和面积数确认、三大文本（选举表决办法、议事规则、管理规约）拟定、业主委员会成员候选人初审等筹备工作，确定并公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容等，组织召开首次业主大会会议。

物业服务企业应按筹备组要求提供物业信息核查、候选人联审联查、公告张贴等协助。

7、业主委员会成员要求：（1）业主委员会一般由5—11人单数组成，原则上中共党员比例不低于委员总人数的50%，其中业主委员会主任原则上应由党员担任。（2）社区应积极推荐符合条件的社区“两委”成员或网格党支部书记、党小组长，以公有住房、社区配套用房业主代表身份，通过法定程序担任业主委员会委员。

8、业主大会召开前后，筹备组应做好会议的相关准备工作：

（1）业主大会召开15日前将会议时间、地点、议题、议程及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告至业主大会召开，并抄送街道、社区；

（2）应于物业管理区域显著位置张贴业主委员会候选人简介资料，内容包括姓名、性别、出生年月、学历、政治面貌、本小区住址等；

（3）准备票箱及选票等物品。

筹备组应在首次业主大会召开前就业主异议内容作出答复。

9、首次业主大会应审议表决事项：《管理规约》《业主大会议事规则》，选举产生首届业主委员会委员。

10、唱票、计票：确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员，监票、计票、唱票人员应由非业主委员会候选人的其他人员担任，业主大会应于社区、业主的监督之下采取公开验票方式，当场公布结果并记录。

11、结果公示：筹备组应于唱票结束后24小时内，公示首次业主大会会议结果，公示期不少于7日。

12、首届业主委员会第一次会议：第一次业主委员会会议于选举产生后3日内召开，推选产生主任1人，副主任1－2人，明确各委员职责分工。筹备组应参加业主委员会第一次会议，汇报筹备工作总结及筹备档案移交后筹备组工作职责终止。

13、业主委员会备案及印章刻制：业主委员会自选举产生之日起30日内向街道备案，并持街道出具的备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制印章。

14、首届业主大会业主委员会成立、备案、印章、开户等事宜的公告。

（二）换届选举业主大会

1、换届条件：

（1）业主委员会3至5年的自然任期届满；

（2）业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，不足议事规则约定或备案登记总数的1/2时。

2、成立换届选举小组：（1）业主委员会应当在任期届满60日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并向街道、社区提交换届选举书面报告，换届选举小组成员应当由社区代表、业主委员会代表和业主代表共同组成。（2）业主委员会因人数不足议事规则约定或备案登记总数的1/2，以及业主委员会未在任期届满60日前组织换届选举的，由街道会同社区组织成立换届选举小组，换届选举小组成员应当由街道代表、社区代表和业主代表共同组成。

3、换届期间行为限制：换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会及其成员不得就选聘、解聘物业服务企业等共同决定事项组织召开业主大会会议。

4、档案、印章等材料移交：业主委员会应当自换届选举小组成立之日起10日内，将档案、印章等材料移交至街道暂管，并由街道移交给新一届业主委员会。

5、换届选举小组有关业主大会（临时业主大会）的筹备工作职责、委员候选人条件、业主大会会议准备及召开、业主大会结果公示等流程，参照前述首次业主大会会议。

6、业主委员会换届（变更）备案及印章接收启用或重新刻制：换届选举产生新一届业主委员会之日起30日内，向街道办理备案，街道对依法选举产生的新一届业主委员会出具备案证明及印章移交启用证明。特殊情形下，新一届业主委员会认为确需新刻印章，且经公安部门核实认可的，街道（社区）应出具印章刻制证明。

7、若业主大会（临时业主大会）未能选举产生新一届业主委员会，须第二次组织业主委员会换届选举工作的，应重新组建换届选举小组并向全体业主公告。

（三）物业服务企业的续选聘业主大会

1、续聘意向函告：业主委员会应于物业服务合同到期前4个月，发函询问现物业续聘意向，拟定物业服务合同草案报送社区，并由业主委员会会同社区共同报送街道；若物业服务企业提前解除物业服务合同或决定不再续约的，需提前90日向业主委员会书面告知并报送区物业管理办公室及街道、社区，并由业主委员会会同社区共同就小区物业续选聘事宜报送街道。

2、业主大会会议（表决是否续聘）：根据《物业服务合同》（草案），结合续聘意向情况，由业主委员会组织召开业主大会表决“是否同意按《物业服务合同》（草案）续聘xx物业”。

3、业主大会结果公示：（1）业主大会表决通过：按表决所公示的物业服务合同签订，并将签订后的合同进行公告、备案，公告期不少于7日；（2）业主大会表决未通过：业主委员会则按规定或约定进行选聘方案的拟定及公示，并准备组织公开选聘物业业主大会。

选聘方案应包括企业资质、信用评价要求、管理实绩、物业服务项目内容、服务质量标准、收费标准、招标/邀标/物业服务协议草案等内容。

4、公开选聘物业模式：业主委员会可选以下任一组合流程进行。

（1）公开招标+业主大会表决：

①招标文件：业主委员会拟定招标文件并发布招标公告，招标文件中应包含物业服务企业资质要求、信用评价要求、管理实绩等细则。

②报名投标：意向企业需自行向业主委员会获取招标文件，并依据文件要求进行投标。

③展示路演：投标物业服务企业应业主委员会要求，应接受配合业主委员会及业主的走访实地考察，或在指定区域内进行路演展示。

④业主大会表决：（Ⅰ）经业主委员会审核，将符合资质的投标单位一并提交业主大会表决，由最终首位得票数且符合《民法典》第二百七十八条表决票数的物业服务企业为中标单位，若首轮业主大会无法产生最终中标单位，可由排名前二的进入第二轮业主大会表决，若仍未能产生符合要求的中标单位，则应重新组织招投标。

（Ⅱ）若投标物业服务企业较多，业主委员会可组织评标小组进行评标，评标小组成员5—11人，由街道代表、社区代表、业主委员会代表、业主代表共同组建，业主委员会及业主代表人数不得少于半数。其中，业主代表必须是本小区的具有完全民事行为能力的业主，本人或配偶、近亲属未在投标物业服务企业任职（包括兼职），或与该企业有直接经济利益关系。

评标小组成员就各物业服务企业的投标文件及综合实力进行评判、表决，确定2-3家候选企业提交业主大会投票表决。业主大会会议表决确定最终中标的物业服务企业并进行结果公示。

⑤合同签订：签订物业服务合同，并公告、备案。

（2）邀请招标+业主大会表决：

①邀标公告：业主委员会拟定邀请招标文件并发布邀标公告，招标文件中应包含物业服务企业资质要求、信用评价要求、管理实绩等细则。

②投标邀请书：由业主委员会向被推荐的物业服务企业发送投标邀请书。

③受邀投标：意向企业凭借投标邀请书自行向业主委员会获取招标文件，并依据文件要求进行投标。

④展示路演：投标物业服务企业应业主委员会要求，应接受配合业主委员会及业主的走访实地考察，或在指定区域内进行路演展示。

⑤业主大会表决：（Ⅰ）经业主委员会审核，将符合资质的投标单位一并提交业主大会表决，由最终首位得票数且符合《民法典》第二百七十八条表决票数的物业服务企业为中标单位，若首轮业主大会无法产生最终中标单位，可由排名前二的进入下一轮业主大会表决，若仍未能产生符合要求的中标单位，则应重新组织招投标。

（Ⅱ）若投标物业服务企业较多，业主委员会可组织评标小组进行评标，评标小组成员5—11人，由街道代表、社区代表、业主委员会代表、业主代表共同组建，业主委员会及业主代表人数不得少于半数。其中，业主代表必须是本小区的具有完全民事行为能力的业主，本人或配偶、近亲属未在投标物业服务企业任职（包括兼职），或与该企业有直接经济利益关系。

评标小组成员就各物业服务企业的投标文件及综合实力进行评判、表决，确定2-3家候选企业提交业主大会投票表决。业主大会会议表决确定最终中标的物业服务企业并进行结果公示。

⑥签订物业服务合同，并公告、备案。

（3）业主大会表决+公共资源交易平台招投标

鼓励业主大会通过本市统一设立的公共资源交易平台，以公开招标的方式选聘物业服务企业。业主委员会可采取先行召开业主大会表决“是否以公共资源交易平台进行物业选聘公开招投标”，如表决结果通过，则按《中华人民共和国招标投标法》规定，以招投标评标结果直接确定最终中标的物业服务企业；如表决结果未获通过，业主委员会可按“公开招标+业主大会表决”或“邀请招标+业主大会表决”模式继续进行选聘工作。

（四）其他需共同决定事项的业主大会

1、议题拟定审议：业主委员会就需全体业主共同决定的其他事项，应根据业主或委员提议情况拟定业主大会议题方案，并报送社区，由社区组织召开多方联席会议讨论业主大会议题方案的合法性、合理性、可行性等，形成业主委员会会议纪要或联席会议纪要。

2、业主大会召开公告：议题审议确定后，业主委员会应讨论决定业主大会会议时间、方式等内容，将有关材料以书面形式在物业管理区域内公示并抄送街道、社区，公示期不得少于15天。

3、业主大会表决：业主依据业主大会公告内容进行投票表决。

4、唱票、计票：业主大会应于社区、业主委员会、业主的监督之下采取公开验票方式，当场公布结果并记录。

5、结果公示：业主委员会于唱票结束后24小时内公示业主大会结果，公示期不少于7日；若业主大会未产生有效决议的，业主或业主委员会在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会进行表决。

三、业主大会第三方服务机构的选择及工作要求

（一）第三方服务机构的选择

业主委员会可根据业主大会实际工作需求决定是否聘请第三方服务机构，街道、社区应提供不少于5家的第三方服务机构供业主委员会自主谈判选择，若选择推荐名录以外第三方服务机构的，业主委员会应及时将第三方信息报送社区，由社区协助进行资质审查，审查内容包括经营范围、法律诉讼、经营风险、类似项目业绩等，社区应将审查情况报送街道，若存在不适宜提供服务的情况，街道、社区可建议其更换。

（二）第三方服务机构的工作要求

1、会议纪要：第三方服务机构应于每次筹备组/换届选举小组/业主委员会会议中制作会议纪要，并就作出决议的会议纪要报送社区，经社区审议后于3日内向全体业主进行公示。

2、业主大会投票：第三方服务机构采取定点投票或上门投票的应当全程录音录像，采取电话投票的应当全程录音，并及时将电话、短信、小程序投票意见转化为纸质票，注明票源后投入投票箱。

3、业主大会唱票、计票：第三方服务机构应当于业主大会投票截止后3日内于社区、业主委员会、业主的监督之下进行唱票、计票，应当全程录音录像，并现场统计各议题得票数。业主大会结果于唱票结束后24小时内进行公示，公示期不少于7天。

4、资料移交：第三方服务机构应当于业主大会结果公示期满后10日内把工作记录装订成册，影音资料刻制成光盘/U盘，移交至委托方。

四、本意见自2025年9月1日起试行，试行期一年。如有与上级相关规定不一致的，按上级规定执行。

非住宅小区业主大会会议召开流程，可参照本意见有关规定执行。

附件：1、参考文本（模板1-16）.doc

           2、流程方案展现.doc

关于印发《庄桥街道党建引领规范住宅小区业主大会会议指导意见》的通知-有编号.pdf