一、征收目的

因慈湖人家二期以西区域改造需要，对征收范围内的房屋予以征收，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条旧城区改建公共利益情形。

二、征收范围

征收范围为：东至宁波自来水有限公司（不含）、慈湖人家西区（不含），西至道路、清道观山，南至宁慈西路，北至清道观山范围内的国有土地上房屋。具体门牌为：江北区慈城镇城南东路302号（东洋佳嘉（宁波）海绵制品有限公司）、江北区慈城镇城南东路306号（宁波市甬陵轻工实业有限公司、宁波市甬陵橡塑有限公司）、江北区慈城镇城南东路310号（宁波市江北华润铁路器材制造公司、宁波市新联阀门厂）（如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准）。

三、调查基本情况

本项目涉及房屋总建筑面积约8.3万平方米，涉及被征收非住宅9户。被征收房屋地段等级为六级。其中未经登记建筑面积约3.3万平方米。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第219号，根据市政府令第244号第一次修正，第248号第二次修正）、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2021〕28号）等相关规定

五、房屋用途和面积确定

（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。

《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。

1990年4月1日以后，未经自然资源和规划行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。

（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。

（三）被征收范围内的未经登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》等有关规定进行补偿。

六、非住宅补偿方案

非住宅房屋补偿一般以货币补偿为主，本项目提供了慈湖人家小区商铺作为产权调换房屋，如被征收人确实需要同类用途产权调换房屋或可置换土地的，将在全市范围内调剂落实。

（一）非住宅货币补偿方案

1、房屋价值补偿

办公用房价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素评估确定。本项目预评估时点为2021年4月6日。按照比较法评估，房屋结构为钢混二等，层高3.3米，标准层次（层次差价率为0），使用年限为20年，土地性质为办公国有出让，室内无装修，办公用房预评估比准价格为7586元/平方米。

本项目被征收非住宅房屋价值（办公、工业、仓储用房）由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

2、一次性搬迁和临时安置费

办公用房按被征收房屋评估价值的3%补偿。工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。

3、停产停业损失补偿费

办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。其中，办公用房房屋地段等级1-3级标准容积率为2.5，其他房屋地段等级标准容积率为2.0，工业、仓储用房标准容积率为1.0。

4、重大设施搬迁损失费

重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。

5、货币补偿补助

非住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的30%给予补助。

（二）非住宅产权调换补偿方案

1、产权调换房屋房源及预评估比准价格

产权调换房屋房源是慈湖人家小区（商业用房），房屋地段等级为六级，均为现房。产权调换房屋预评估时点为2021年4月6日，按照市场比较法评估，结构为钢混二等，层次为地面第一层，层高为4.5米，使用年限为17年，土地性质为商业国有出让，无室内装修，门面宽深比为0.4，产权调换房屋预评估比准价格为11202元/平方米。本项目产权调换商业房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积和差价结算

产权调换房屋与办公用房评估价值或者建筑面积相当，并由同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按规定的评估方法进行评估，并按评估价值结算差价。被征收产权调换房屋由公证处公证抽签确定。

3、一次性补偿搬迁和临时安置费

办公用房按被征收房屋评估价值的3%予以补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰增加补偿。

工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的5‰增加补偿。

4、停产停业损失补偿费

办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。

5、重大设施搬迁损失补偿费

对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经有相应资质的评估机构按重置价结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。

七、奖励标准

非住宅签约搬迁奖励：被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励；否则，不给予奖励。

八、其他事项

（一）补偿协议生效条件，在规定的签约期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效。否则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。

（二）签约和搬迁期限

本项目签约期限为60日（如补偿协议生效的，将视情况再给予一定的续签期），搬迁期限为签约期限届满之日起90日，具体起止时间由房屋征收部门另行公告。

（三）本方案未尽事宜，按照有关法律法规规定执行。

九、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：江北区房屋征收管理服务中心

房屋征收实施单位：江北区慈城镇征地拆迁办公室

宁波市江北区人民政府

2021年8月18日

宁波市江北区人民政府关于慈湖人家二期以西区域改造项目的房屋征收补偿方案.pdf