张黎建代表：

您好！您在区十二届人大一次会议上提交的《关于预防商品房交付所产生群体性信访事件的建议》，我局已收悉。非常感谢您对我区房地产行业发展的关心，我局领导十分重视您的议案，及时组织人员进行了认真办理，对您的建议我局答复如下：

一、强化源头治理

为进一步加强我区房地产领域涉稳风险防控工作，强化源头治理，提高风险防控能力及化解能力，2019年8月，江北区委办区府办发布了《关于加强房地产领域风险防控工作的意见》（北区委办〔2019〕95号），提出“依法履职、分段负责、联合监管、主动防范”的原则，加强事前、事中和事后监管,化解存量矛盾、严控问题增量。规划部门加强审批阶段合法、合规、合理性审查，强化对规划方案设计的全程监管，严格落实告知承诺制。初步设计方案完成后，住建部门召集各业务主管部门召开审查会议，各部门根据职责对初步设计方案进行审查并提出修改意见，开发企业在后续施工图设计阶段需严格落实审查意见。

二、加强商品房销售监管

（一）加强承销机构管理。销售人员需要取得相应的从业资格才能从事商品房销售工作。我局严格要求开发企业在销售现场醒目位置张贴商品房销售服务承诺书，并公示销售代理机构的备案证书及全部销售人员信息，接受监督。在宁波房产交易信息服务网上，每个商品房项目销售机构和销售人员的信息均要进行公示。

（二）制定八项销售管理举措。对拟预售楼盘，我局制定了八项销售管理举措：

一是开展提前约谈。预售证发放前，我局逐一约谈各楼盘项目负责人，要求项目负责人做为第一责任人，不仅要管工程建设，更要管销售，要求项目负责人全程参与、全面加强项目销售环节的各项工作。

二是加强销售交底工作。预售证发放前，对项目负责人、销售负责人和全体销售人员进行集中销售交底，针对销售过程中的投诉问题列举清单，提前预警，从源头加强防范。、

三是规范销售人员行为。各楼盘售楼处在岗销售人员佩戴工作证并佩备录音笔，接待客户过程中全程做好录音，录音资料做为日后信访处理的证据材料，强化对销售人员的实时监督。

四是规范售楼处公示。不利因素、不捆绑销售承诺书必须摆放在售楼处醒目位置，营造公开、透明的销售氛围。

五是制定销售专项管控措施。开发企业需结合销售工作具体要求，制定销售专项管控措施并严格按此措施执行。

六是规范购房意向登记方式。项目购房意向登记可以由客户全部自行线上办理或至售楼处由销售员协助办理，开发商不得以签定认筹协议为由要求客户必须到售楼处现场办理相关手续。

七是设立现场投诉受理点。要求开发商在售楼处设立投诉受理点，安排专人值班，一旦发生投诉问题力争现场即时解决，切实履行开发商投诉处理的主体责任。

八是加强销售期暗访检查。在项目销售期间，从预售证发放、项目购房意向登记、开盘、到线下集中签约阶段，我局安排工作人员不定期对售楼处进行暗访，发现问题立即要求开发商整改。通过这八项管理措施，从源头治理销售问题，成效显著，后续开盘的项目投诉明显下降。

（三）加大销售违法违规查处力度。市场监管部门对监管过程中发现的虚假宣传、消费侵权、违反物价管理规定等违法违规行为，坚决依法做好查处工作。

一是事前一支“预防针”，强化机制保障。为强化合力，精准治理，区市场监管局建立房地产监管专班，主要领导亲自担任专班班长，每月召集综合执法队、举报投诉中心、价竞分局、法规科等相关分管领导及科室研判案例、解决难题，为房产投诉举报问题得到快速、妥善处理形成机制保障。建立健全房地产预售前约谈机制，通过专业执法部门与开发商负责人面对面的法律义务告知、负面清单罗列、红线禁区划定等方式，及时为开发商、销售商打好“疫苗”。

二是事中一针“强心剂”，加大监管力度。加强科所联动，对楼盘销售中是否侵犯消费者隐私、价格公示、楼盘广告展示情况做好不定期巡查。聚焦投诉举报和舆情监测，对于群众反映强烈的楼盘，立足职能，在积极开展调解的同时，加大巡查力度和约谈力度。

三是事后一颗“定心丸”，加强闭环管理。对监管过程中发现的虚假宣传、消费侵权、违反物价管理规定等违法违规行为，坚决依法做好查处工作。

三、加强质量监管

（一）压实各方主体责任。针对工程中常见的施工通病，在质量监督交底阶段明确宁波市工程质量管理规定、质量监督要点、通病处理要点等政策规定，参建各方主体质量责任、工作内容、重点控制环节和验收标准，对常见的质量通病问题从技术层面提供模式化的处理方式；推动实行项目规范化、标准化监督，将监督力量向群众关切和民生工程倾斜，增加建筑材料、装修部品的监督抽检频次，确保对每个项目自开工到竣工开展10次以上的现场监督检查，覆盖桩基、地下室、主体结构、装饰装修和分户检验等主要环节和重要部位，做好事前、事中控制。

（二）提高全装修施工质量。针对全装修住宅项目质量问题投诉多，矛盾突出的问题，我局着重从以下三方面进行规范：

一是加强销售阶段装修主材的规范化管理。在项目预售阶段，我局制定出台了江北区基础装修主材指导价目表，规范开发商对装修材料的报价，解决评估价格差异较大的问题。同时，对项目基本装修评估价进行复审，如存在较大差异的，由开发商及原评审机构出具说明，对存在弄虚作假的项目暂停领取预售许可证。

二是加强对交付样板房的查验力度。我区实行交付样板房查验制度，交付样板房建好五方责任主体验收通过后，在预售许可证发放之前，我局组织资规局、综合执法局、属地街道以及全装修评估企业等单位对交付样板房进行现场检查，各部门完成检查及整改后，才可发放预售许可证。

三是加强对施工关键节点的监管措施。围绕关键节点，通过关键工序首次隐蔽前抽查、分户质量检验抽查等开展质量监督工作。对于隐蔽工程的施工，选择墙地面水电管线铺设、卫生间墙地面防水层施工、地暖管线铺设、吊顶内管线安装等关键工序，在这些工程隐蔽前抽取20%楼幢数，每幢2户以上进行检查。

（三）减少质量通病。针对外墙空鼓、开裂、脱落等质量通病时有发生，质量投诉发生较多，我区2020年下半年度首创在全区采用外墙外保温的住宅工程试行红外热像法检测建筑物外墙饰面层空鼓，2021年已将该项要求制度化全面推广，以减少外墙空鼓脱落等质量通病的发生。2021年率先在住宅工程全面推广外墙外窗淋水试验，全年住宅项目竣工11个，引导开展外墙外窗淋水试验11个，做到外墙外窗淋水试验100%，及时发现外墙外窗渗漏并进一步处理，减少渗漏质量投诉。2019年开始全面落实住宅污水管道通球试验监督抽检，极大减少管道堵塞质量通病的发生，为全市范围内唯一区县。

（四）规范施工质量行为。一是建立约谈制度。落实企业质量主体责任，减少和控制质量事故的发生。对发生质量事故、质量检查中发现存在严重质量隐患及被列入质量重点监管的企业进行质量约谈。2019以来已累计进行质量约谈49次。

二是落实建设单位信用评价管理。对同一开发建设项目建设过程中或集中交付后因质量安全问题发生两次以上集体上访导致群体性事件，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时作出有效处置的，信用主体降低一个信用等级，且至少保持六个月。截止2022年5月，共计对36家房屋建筑工程建设单位进行了信用评级，40个项目与企业进行了关联，开展信用评价登记30条。

三是加大施工质量处罚力度。对工程实体质量、混凝土质量、外墙饰面等进行专项检查，对工程质量安全有影响的违法违规行为，从重处罚。2017以来，住宅工程因施工质量问题实施行政处罚总计136次。

（五）推进住宅购房人监督机制。2019年落实《关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知》，对我区全装修住宅工程实行工地开放日或购房人监督小组两选其一的购房人监督机制，公开全装修住宅样板房，公开全装修住宅隐蔽工程首次安装阶段，公开全装修住宅交付前阶段，进一步提高购房人在房屋建设过程中的参与度与知情权，从根源上减少交房后的住宅问题纠纷与投诉。

（六）推广房地产品质监管平台。以数字化改革为引领，以房地产建设全过程管理、风险全方位防控为大场景，以房地产全装修监管为小切口，全面运用“舒心住”房地产品质监管平台，解决全装修监管有待加强、隐蔽施工有待公开、企民沟通有待改善、资金监管有待提升四大难题。系统有项目监管、矛盾管理、业主参与3个场景架构，嵌入“1+2+3”业务模式，政府部门可以对房产项目进行差异化监管，查看经济数据、监管账号资金、矛盾处理、一户一档等信息；购房业主可一键式查看所购房屋户型信息、建设进度、行政审批资料、关键隐蔽工程照片、主要材料使用过程等一户一档信息；参建单位可以上传隐蔽工程、装修材料、监理验收等一户一档信息，查看并答复业主问题。在中国社会科学院信息化研究中心、国脉研究院联合举办的“2021 智慧中国年会”中，荣获2021年度“用户满意创新奖”。

（七）构建建设单位信用体系。2019年开始执行建设单位信用评价管理办法，对存在违法违规行为的建设单位采取的市场信用惩戒办法，并使市场信用体系的约束力从项目公司辐射到母公司，进一步提高了建设单位违法违规的成本，进一步夯实工程质量监管抓手，切实营造守信激励、失信惩戒的良好氛围。

一是建立约谈制度。对发生质量事故、质量检查中发现存在严重质量隐患及被列入质量重点监管的企业进行质量约谈，2019以来已累计进行质量约谈49次。

二是加大处罚力度。对工程实体质量、混凝土质量、外墙饰面等进行专项检查，对工程质量安全有影响的违法违规行为，从重处罚。2017以来，住宅工程因施工质量问题实施行政处罚总计136次。

三是落实信用评价。对存在违法违规行为的建设单位采取的市场信用惩戒办法，并使市场信用体系的约束力从项目公司辐射到母公司，进一步提高了建设单位违法违规的成本，截止2022年5月，共计对36家房屋建筑工程建设单位进行了信用评级，40个项目与企业进行了关联，开展信用评价登记30条，进一步夯实工程质量监管抓手，切实营造守信激励、失信惩戒的良好氛围。

五、加强物业公司管理

目前，区物业办已建立前期物业管理培训机制，会同区公安、消防、综合行政执法、街道等部门对所有即将交付的小区集中开展专项培训，提高物业企业前期物业管理水平。同时，督促物业企业建立三联单制度，即对小区内各类违法违规行为加强巡查、制止，业主拒不改正的上报职能部门处置，从源头上遏制各类违法违规事件的发生。

                                                                                                                                 宁波市江北区区住房和城乡建设局

                                                                                                                                               2022年5月27日

（联系人：李勇，联系电话：13736000046）