各街道办事处、慈城镇人民政府，区直及驻区垂直管理各单位：

根据《宁波市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（甬政发办〔2021〕8号）和《宁波市关于非住宅改建租赁住房的指导意见（试行）》（甬建发〔2021〕53号）等文件精神，结合我区实际制定《江北区关于非住宅改建租赁住房操作办法（试行）》。经区人民政府同意，现予印发，请遵照执行。

附件：1.改建项目审批资料要求.docx

         2.江北区非住宅改建租赁住房项目申请表.docx

         3.江北区非住宅改建租赁住房项目改建申请承诺书.docx

         4.江北区非住宅改建租赁住房项目评审标准.docx

         5.江北区非住宅改建租赁住房联合审批小组成员单位评审意见.docx

         6.江北区非住宅改建租赁住房联合审批小组审批意见书.docx

                                                                                                                                   宁波市江北区住房和城乡建设局  

宁波市自然资源和规划局江北分局

2021年9月24日

江北区非住宅改建租赁住房操作办法（试行）

为有效盘活我区闲置和低效商业、办公、工业等非住宅用房，支持和规范非住宅改建为租赁住房行为，切实增加租赁住房有效供给，优化租赁住房供应结构，有效解决职住平衡问题，促进住房租赁市场健康发展，根据《宁波市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（甬政发办〔2021〕8号）和《宁波市关于非住宅改建租赁住房的指导意见（试行）》（甬建发〔2021〕53号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。

一、改建条件

（一）改建项目应符合区域功能定位、产业发展、安全条件等要求，改建后能进一步优化空间布局、推动职住平衡。

（二）改建建筑应为江北区行政区域内不动产权证登记用途为商业、办公、工业等非居住类型，且未列入征收计划的存量闲置建筑，一般为申请改建主体自有产权。

（三）改建房屋不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形；存在抵押登记等他项权力的，应取得所有他项权利人的书面同意。改建项目对相邻土地、建筑物造成影响或影响相关利害关系人合法权益的，应征得相邻土地、建筑物产权人或相关利害关系人书面同意。

（四）工业类建筑应以整栋为基本改建单位，其它非工业类建筑不能以整栋改建的，改建部分应为相对集中的连续楼层。非住宅改建后的规模应不少于50套（间）且建筑面积不少于2000平方米。

（五）申请改建的非住宅项目不改变原有土地性质和使用年限，如遇土地或房屋征收等情形，应按照原确权用途予以执行。改建项目不得分拆转让、分拆抵押、分割出售。涉及转让、抵押等处置的，应符合不动产登记的相关要求。

（六）改建租赁住房的运营管理应遵守宁波市租赁住房有关规定，并纳入市住房租赁监管服务平台统一管理。

（七）负面清单：违法违章建筑，改建后不能满足结构安全和消防安全的建筑，不符合生态环境“三线一单”管控的建筑，以及土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的建筑，不得改建为租赁住房。

二、改建标准

（一）结构和消防安全。改建前，改建主体应委托具有资质的第三方专业鉴定机构对房屋结构主体开展房屋可靠性鉴定。改建主体应委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位进行改建设计（含消防），并办理施工图设计审查。改建过程中不得擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构。

（二）户型面积标准。改建项目的户型标准，总体应由建设主体根据项目定位和市场需求在方案设计时自行确定。考虑到其租赁住房用途，单套（间）户型建筑面积原则上应控制在70平方米以内（含）。

（三）技术标准。改建项目的设计、建设应符合国家相关规范。

（四）卫生环保。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件，并符合环保、卫生等部门的相关要求。改建后的项目应符合城管部门关于雨污分流的相关要求。改建后的租赁住房在首次出租前，应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告。

（五）期限要求。改建后的租赁住房项目运营期不少于8年且首次审批年限不超过12年。期限届满后可按有关规定申请办理延期手续，未申请延期或申请未获批准的，应当恢复原房屋用途。

（六）管理规范。非住宅项目改建完成后，应及时将项目相关信息录入市住房租赁监管服务平台。改建项目出租应符合宁波市住房租赁管理规定，除未成年人外，居住人员人均租住房屋建筑面积不得低于10平方米。房屋出租后，出租人应在出租之日起3个工作日内办理租赁合同网签备案，并同时向属地公安部门申报出租房和租住人员信息。改建后的租赁住房项目应实施统一的物业化管理。

三、改建流程

（一）提出申请。改建主体应为房屋所有权人或受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。改建主体向属地联合审批小组递交改建申请材料（附件1），提出改建申请。

（二）联合会审。联合审批小组在收到改建主体提供的申请材料后应及时召开联席会议对改建项目进行联合审批。初审同意的组织批前公示，经批前公示无异议的，联合审批小组出具同意纳入改建租赁住房的审批意见。

（三）施工许可。改建主体应当根据联合审批意见实施改建，并办理建筑工程施工许可手续（工程安全质量监督手续）。

（四）竣工验收。工程建设项目具备竣工验收条件后，改建单位组织勘察、设计、施工、监理等单位按规定进行竣工验收；按规定办理消防验收、备案抽查；按规定办理竣工验收备案,并向联合审批小组申请联合检查。

本办法印发前已完成改建但未办理相应审批手续的项目，对供需适配且满足相关要求的，可向属地联合审批小组递交改建申请材料（附件1），补办相应审批手续。审批通过的，联合审批小组应组织联合检查。对不满足相关要求的，应责令其整改；逾期不整改或整改后仍不符合要求的，应停止出租运营并在规定期限内恢复原状。

四、监督管理

对提供虚假资料申请改建的、改建后的租赁住房分割销售转让和抵押的、“以租代售”的，或者将改建项目用于非租赁住房的，应责令停止运营并限期改正，取消财政补助资格，收回已补助的专项资金等措施，依法依规开展失信联合惩戒；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

五、附则

本办法自2021年9月30日起实施。2022年12月31日前完成审批的项目可按本文件改建。