为进一步规范住宅小区公共资产及公共收益管理，优化资金、资产、资源的使用，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》及市、区住建部门关于加强小区“三资”管理的部署要求，结合庄桥街道实际，我街道拟制定《庄桥街道住宅小区公共收益规范化管理的指导意见（征求意见稿）》，以指导规范小区公共收益管理工作。为广泛听取社会各界的意见建议，现向社会公众公开征求意见。如有意见建议，请于2025年5月30日前将意见书面反馈我街道。联系人：朱老师，联系电话：83021873；地址：浙江省宁波市江北区庄桥街道北环西路500号。

第一条 为深入贯彻《宁波市住宅小区物业管理条例》、宁波市《关于规范住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》、宁波市江北区《关于加强住宅小区公共收益及资金资产管理的指导意见（试行）》及《关于全面试行党建引领住宅小区“业账社管”制度的通知》等精神，进一步加强小区公共收益规范管理，确保公共收益有效利用和合理分配，保障广大业主的合法权益，结合本街道实际，特制定本指导意见。

第二条 本指导意见适用于全街道范围内的住宅小区。

第三条 公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的并扣除合理成本后的收益，以及其他依法属于业主共有的资金。

合理成本应当在（前期）物业服务合同或经营协议中约定。

第四条 公共收益来源如下：

（一）物业经营用房

按照有关规定由建设单位按开发物业总建筑面积的一定比例配置提供给物业区域内全体业主的经营用房等的租赁收入。

（二）公共区域

1.利用物业管理区域内公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；

2.利用物业管理区域内公共场地、围墙、住宅小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

3.利用物业管理区域内公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；

4.利用物业管理区域内全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入。

（三）公共配套

利用物业管理区域内公共场地、文体设施开展经营活动及投放设施等所得的收益，如网球场地营业、游泳池营业等。

（四）其他收入

1.相关单位或个人向全体业主支付的归全体业主的违约金、补偿金、赔偿金、捐赠等；

2.处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入等；

3.公共收益的增值收益；

4.其他依法属于全体业主的收入。

利用物业共有部分（含共用设施设备）获取的收益应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

业主委员会、物业服务企业应当定期就小区内公共资源、资产和资金情况进行清产核资并动态调整。业主委员会或物业服务企业应于每年度12月底前将公共资源、资产和资金“三张清单”在住宅小区进行公示并报送社区，公示期不少于30天。

第五条 公共收益原则上不得进行利益分配，主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以由业主共同决定用于物业管理方面的其他需要。

经业主共同决定，公共收益可用于以下：

（一）补充物业专项维修资金

公共收益用于补充维修资金的，应当按年度补充，补充比例由业主委员会讨论决定，若补充后达到首期交存金额的，可以停止补充。

（二）小区公共设施设备维修

可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

（三）业主大会、业主委员会工作经费

召开业主大会产生的费用（包括业主委员会换届选举、物业企业续选聘、第三方代理费等）；

业主委员会办公经费、经业主共同决定的有关人员的报酬或补贴等。

（四）经营费用

经业主大会决定并在物业服务合同内约定支付给资产管理方的经营管理费用。

（五）补贴物业服务成本不足

物业服务合同约定的补贴物业服务成本不足的合理费用。

（六）税金

营业税、增值税、房产税、所得税等。

（七）其他支出

第三方账务处理、审计费用、评估费用、法律顾问支出、招标代理费、水电费等用于物业管理的其他需要。

第六条 小区公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，不得以任何个人名义进行存储和管理，一个住宅小区只能设立一个公共收益账户。成立业主委员会的，应当以业主大会或业主委员会名义设立公共收益专用账户，账户资金列支使用需经社区党组织签批。未成立业主委员会的，公共收益可由物业服务企业实施代管设立监管账户，并由物业服务企业、开户银行、社区或其指定单位三方签订监管协议，明确监管账户内资金列支使用须经社区党组织签批。

业主委员会或物业服务企业开设专户的，应当自开设之日起15日内向所在街道和社区报备。

第七条 业主委员会利用小区物业经营用房、公共区域、公共配套产生公共收益的，应按照公开、公平、公正的原则，充分体现市场化定价，最大限度地实现业主共有资产的保值增值。一般采取公开招租的形式，事前可通过调查或咨询专业评估机构对拟出租区域或设施的租金进行评估，评估机构的选择可通过庄桥街道公共资源交易工作管理平台确定。

若业主大会决定委托物业服务企业经营的，业主委员会应当出具委托书，物业服务企业经营过程应遵守上述原则，以实现业主共有资产的保值增值。

第八条 业主委员会经营过程中应以评估金额作为参考，由至少两位委员进行商业谈判，通过多方比选后提交业主委员会按小区《议事规则》有关规定确定承租方，并将经营项目清单、合同等相关内容录入浙江省城镇小区数字化管理平台备案、审核。通过审核后五日内，将备案内容在小区内公示，公示期不得少于7日，公示期满后方可签订合同。

第九条 已成立业主委员会的住宅小区，业主委员会应对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，并根据小区《议事规则》有关规定在资金使用前将业主委员会会议纪要、招投标结果公告、业主大会结果公告等同步上传浙江省城镇小区数字化管理平台进行登记、审核。

若单项资金使用少于3万元的，业主委员会应当于每月底及时报送社区审核；若单项资金使用3万元及以上的需经居业物三方联席会议审议后提交社区审核。尚未成立业主委员会的住宅小区，由物业服务企业制定公共收益资金使用方案，并就公共收益经济业务事项提交社区审核。审核通过后，组织召开业主大会，未经业主大会同意，不得擅自使用账户资金。

关于公共收益支出的业主大会召开流程应当及时报送社区，接受社区的监督、指导。小区公共收益每次使用情况应在决定作出后3日内向全体业主进行公示。

第十条 业主委员会或物业服务企业使用公共收益时就同一项目资金不得肢解、分批次支付，单笔资金结算使用后十日内完成记账，按规定进行公示公开，并报告社区，如发现记账事项与使用前报告内容不一致的，社区应当要求管理主体作出书面说明或向其提出整改要求。

第十一条 公共收益应当由专业财会人员记账。财会人员应当对业主委员会提供的合同、支付凭证等相关资料，根据实际发生的收支事项进行会计核算、记账，编制财务会计报告。业主委员会无专业财会人员的，可委托第三方专业机构代理会计业务。

第十二条 业主委员会或物业服务企业（含前期物业服务阶段）应于每季度首月月末前于物业管理区域内显著位置公示上一季度公共收益账目收支情况，公示期不少于30日，并可通过微信群、微信公众号等信息方式告知全体业主。

第十三条 业主委员会或物业服务企业（含前期物业服务阶段）应每半年汇总本小区内的资金收支明细报表并报送社区备案。

第十四条 住宅小区进行业主委员会换届选举的，新一届业主委员会应在街道、社区的监督与指导下委托有资质的第三方审计机构对上一届业主委员会进行审计，并向全体业主公示审计报告，公示期不少于30日。

第十五条 业主对依照本条例规定公布的各项资金收支情况有异议的，应及时向公示主体（业主委员会或物业服务企业）提出，公示主体应当自收到异议申请之日起五日内予以答复并接受业主查询，业主委员会或物业服务企业拒绝业主查询的，由街道督促管理其配合查询；业主查询后，对相关内容有异议的，街道应及时介入协调处理。

第十六条 通过审计或其他途径，发现业主委员会委员、物业服务企业有侵占、挪用公共收益或者其他违法违规行为的，根据国家相关法律法规执行，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。

业主发现业主委员会、物业服务企业有违反本小区相关业主大会议事规则及法律法规有关规定的行为，业主可以向物业主管部门或街道反映，也可依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。

第十七条 公共收益移交。

发生下列情形的，应当按规定移交公共收益。

（一）首届业主委员会成立。前期物业服务企业应当在首次业主大会、业主委员会备案后十日内，将公共收益资金和相关资料移交业主委员会。

（二）业主委员会换届。业主委员会应当自换届小组成立后十日内，将业主大会或业主委员会印章、公共收益相关资料移交街道暂时保管，资金账户不作变更；新一届业主委员会产生后十日内，街道向其移交公共收益相关资料和印章。

（三）业主委员会无法履职。业主委员会集体辞职、任期届满仍未产生新一届业主委员会或业主委员会成员人数不足二分之一等情况，原业主委员会应在相应情况发生后十日内，将业主大会或业主委员会印章、公共收益相关资料移交街道暂时保管，资金账户不作变更；新一届业主委员会产生后十日内，街道向其移交公共收益相关资料和印章。

（四）物业服务合同终止。受委托经营的物业服务企业服务终止的，在物业服务合同终止后十日内，向业主委员会移交公共收益财务相关资料和资金。

第十八条 非住宅小区实行公共收益及资金资产管理的，可参照本意见有关规定执行。

第十九条 本意见自印发之日起试行，试行期一年。如有与上级相关规定不一致的，按上级规定执行。

附件1：

小区三张清单排摸表

（参考样本）

单位（公章）

年    月    日

附件2：

小区公共收益账目收入审核表

（参考样本）

附件3：

小区公共收益支出方案审核表

（参考样本）

附件4：

小区    年    季度公共收益账目收支情况表

（参考样本）

开户银行：                      账户名称：               单位：元

一、《庄桥街道住宅小区公共收益规范化管理的指导意见（征求意见稿）》拟定背景

近年来，随着宁波市住宅小区体量增长，小区“三资”（资金、资产、资源）管理工作的复杂性与挑战性亦同步攀升。为进一步规范住宅小区公共收益管理，优化资金、资产、资源的管理及使用，切实解决公共资产管理不规范问题，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》及市、区住建部门关于加强小区“三资”管理的部署要求，结合庄桥街道实际，经研究决定，拟制定《庄桥街道住宅小区公共收益规范化管理的指导意见（征求意见稿）》。

二、《庄桥街道住宅小区公共收益规范化管理的指导意见（征求意见稿）》主要内容

（一）制定辖区小区公共收益管理的政策，明确公共收益归属、来源及使用范围，规范专户储存、单独列账、独立核算、定期公布等管理要求，建立街道、社区监督指导机制。

（二）制定辖区小区公共资源利用的政策，确立公开、公平、公正的利用原则，推行市场化定价机制，促进业主共有资产保值增值。

（三）制定辖区小区公共收益支出管理的政策，明确支出流程及要求，健全公共收益审核、审计、公示制度体系。