一、征收目的

因刘家边成片危旧住宅区改造项目的需要，对征收范围内的房屋予以征收，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条旧城区改建公共利益范畴。

二、征收范围

征收范围为：东至太阳村、南至新义路、西至新义路停车场、北至舟山警备区家属院范围内的国有土地上房屋，具体门牌为：刘家边1幢、刘家边2幢、刘家边3幢、刘家边4幢、新义路88弄，如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准。

三、调查基本情况

该项目涉及住宅81户，非住宅1家，合计82户。涉及房屋总建筑面积约4472.17平方米，其中经调查测绘，范围内未经登记建筑约100平方米。房屋地段等级为一级。

四、补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令219号）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2015〕28号）、《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》（甬政发〔2015〕85号）等相关规定。

五、房屋用途和面积确定

（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。

（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。

征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

（三）被征收范围内的未登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》（甬政办发〔2014〕13号）进行补偿。

六、住宅补偿方案

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

（一）住宅货币补偿方案

1、补偿

（1）房屋价值的补偿。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估时点为2015年10月21日，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为20年，内部无装修，住宅房屋预评估比准价格为15022元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

（2）低收入住房困难补偿。属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

（3）一次性补偿搬迁费。一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。

2、补助

（1）货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予补助。

（2）住房困难补助。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于五十四平方米的，不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

（3）临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予6个月的临时过渡费补助，其中每月不足1650元的，按1650元计算。

（4）购房补助。被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金）10%的比例给予购房补助。

（二）住宅产权调换补偿方案

1、产权调换房屋房源及预评估比准价格

（1）产权调换房屋房源。产权调换房屋房源为天沁家园，（现房)，房屋地段等级为四级，为（小高层、高层）房屋，共计291套，套型根据建筑面积分为7档，第一档为约85档高层，第二档为约95档高层，第三档为约105档小高层，第四档为约115档高层，第五档为约125档高层，第六档为约125档小高层（65档小高层复式），第七档为约135档小高层（75档小高层复式）；其他特殊套型（95档高层改80档高层、105档小高层改95档小高层、115档高层改100档高层、125档高层改110档高层等）不列入分档，视实际情况酌情使用。上述安置房源供义庄巷成片危旧住宅区改造项目（一号区块）、义庄巷成片危旧住宅区改造项目（二号区块）、义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号区块）、刘家边成片危旧住宅区改造项目共同使用。具体选房规则由实施街道另行公布。如上述调产房源不足，视条件许可情况在江北区范围内另行调剂相应房源予以安置。

本项目调产房屋最终房屋建筑面积以房屋所有权证为准，调产住房最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

（2）产权调换房屋预评估比准价格。产权调换房屋预评估时点为2015年10月21日，按照市场比较法评估，预测本项目钢混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为2年，内部无装修，产权调换房屋预评估比准价格为12351元/平方米。本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积及差价结算

（1）产权调换住宅房屋建筑面积。按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加15平方米建筑面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。其中，住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定办理。上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。

上述增加的建筑面积以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。

符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，产权调换房屋建筑面积五十四平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过五十四平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价；被征收人、承租人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住房租金标准计租；被征收人、承租人安置后要求购买该部分建筑面积的，仍按征收时差价补购。

（2）住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，可按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助，补助面积部分不支付房款。

住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为高层，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此面积补助不支付房款。

3、一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。

4、临时安置方式、过渡期限和临时安置费

被征收人、承租人可以选择自行解决过渡用房，按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿，其中每月不足1650元的，按1650元补偿。

七、非住宅补偿方案

非住宅房屋补偿一般以货币补偿为主，如被征收人确实需要调产安置的，征收部门将在全市范围内提供调产安置用房，被征收人需按规定结算被征收房屋与调产安置用房的差价。非住宅货币补偿方案如下：

1、补偿

（1）房屋价值补偿

（办公用房）被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估时点为2015年10月21日，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，层次为地面5层以下，标准层高，使用年限为20年，内部无装修，土地性质为办公国有出让，预评估比准价格9262元/平方米。本项目被征收非住宅房屋（办公用房）最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

（2）一次性搬迁和临时安置费

（办公用房）按被征收房屋评估价值的1%补偿。

（3）停产停业损失补偿费

（办公用房）按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。其中海曙区、江东区、江北区办公用房的标准容积率为2.2。

被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过上述规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供房屋征收前三年的效益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，由具有相应资质的评估机构根据前三年平均效益、停产停业期限等因素评估停产停业损失补偿费。

2、补助

（1）货币补偿补助

（办公用房）按被征收房屋评估价值20%比例给予补助。

（2）购房补助

被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，按不超过被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金）10%的比例给予购房补助。

八、奖励标准

（一）住宅签约搬迁奖励

被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。

（二）非住宅签约搬迁奖励

被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%计算。

九、其他事项

（一）补偿协议生效的签约比例。在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。如补偿协议生效的，再给予一定时间的续签期，具体续签时间由房屋征收部门根据实际签约情况确定，另行公告。

（二）未尽事宜。本方案未明确的政策，按照本方案第四条中政策的有关规定执行。

十、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：江北区房屋征收办公室

房屋征收实施单位：中马街道拆迁办公室

十一、征收实施时间和搬迁期限

本项目签约期限为30天，搬迁期限为90天，具体起止日期在房屋征收评估机构确定后由房屋征收部门另行公告。

江北区人民政府

一、征收目的

因刘家边成片危旧住宅区改造项目的需要，对征收范围内的房屋予以征收，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条旧城区改建公共利益范畴。

二、征收范围

征收范围为：东至太阳村、南至新义路、西至新义路停车场、北至舟山警备区家属院范围内的国有土地上房屋，具体门牌为：刘家边1幢、刘家边2幢、刘家边3幢、刘家边4幢、新义路88弄，如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准。

三、调查基本情况

该项目涉及住宅81户，非住宅1家，合计82户。涉及房屋总建筑面积约4472.17平方米，其中经调查测绘，范围内未经登记建筑约100平方米。房屋地段等级为一级。

四、补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令219号）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2015〕28号）、《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》（甬政发〔2015〕85号）等相关规定。

五、房屋用途和面积确定

（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。

（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。

征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

（三）被征收范围内的未登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》（甬政办发〔2014〕13号）进行补偿。

六、住宅补偿方案

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

（一）住宅货币补偿方案

1、补偿

（1）房屋价值的补偿。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估时点为2015年10月21日，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为20年，内部无装修，住宅房屋预评估比准价格为15022元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

（2）低收入住房困难补偿。属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

（3）一次性补偿搬迁费。一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。

2、补助

（1）货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予补助。

（2）住房困难补助。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于五十四平方米的，不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的，按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

（3）临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予6个月的临时过渡费补助，其中每月不足1650元的，按1650元计算。

（4）购房补助。被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金）10%的比例给予购房补助。

（二）住宅产权调换补偿方案

1、产权调换房屋房源及预评估比准价格

（1）产权调换房屋房源。产权调换房屋房源为天沁家园，（现房)，房屋地段等级为四级，为（小高层、高层）房屋，共计291套，套型根据建筑面积分为7档，第一档为约85档高层，第二档为约95档高层，第三档为约105档小高层，第四档为约115档高层，第五档为约125档高层，第六档为约125档小高层（65档小高层复式），第七档为约135档小高层（75档小高层复式）；其他特殊套型（95档高层改80档高层、105档小高层改95档小高层、115档高层改100档高层、125档高层改110档高层等）不列入分档，视实际情况酌情使用。上述安置房源供义庄巷成片危旧住宅区改造项目（一号区块）、义庄巷成片危旧住宅区改造项目（二号区块）、义庄巷成片危旧住宅区改造项目（三号区块）、刘家边成片危旧住宅区改造项目共同使用。具体选房规则由实施街道另行公布。如上述调产房源不足，视条件许可情况在江北区范围内另行调剂相应房源予以安置。

本项目调产房屋最终房屋建筑面积以房屋所有权证为准，调产住房最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

（2）产权调换房屋预评估比准价格。产权调换房屋预评估时点为2015年10月21日，按照市场比较法评估，预测本项目钢混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限为2年，内部无装修，产权调换房屋预评估比准价格为12351元/平方米。本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积及差价结算

（1）产权调换住宅房屋建筑面积。按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加15平方米建筑面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。其中，住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定办理。上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。

上述增加的建筑面积以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。

符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，产权调换房屋建筑面积五十四平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过五十四平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价；被征收人、承租人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住房租金标准计租；被征收人、承租人安置后要求购买该部分建筑面积的，仍按征收时差价补购。

（2）住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，可按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助，补助面积部分不支付房款。

住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为高层，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此面积补助不支付房款。

3、一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。

4、临时安置方式、过渡期限和临时安置费

被征收人、承租人可以选择自行解决过渡用房，按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿，其中每月不足1650元的，按1650元补偿。

七、非住宅补偿方案

非住宅房屋补偿一般以货币补偿为主，如被征收人确实需要调产安置的，征收部门将在全市范围内提供调产安置用房，被征收人需按规定结算被征收房屋与调产安置用房的差价。非住宅货币补偿方案如下：

1、补偿

（1）房屋价值补偿

（办公用房）被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估时点为2015年10月21日，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，层次为地面5层以下，标准层高，使用年限为20年，内部无装修，土地性质为办公国有出让，预评估比准价格9262元/平方米。本项目被征收非住宅房屋（办公用房）最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

（2）一次性搬迁和临时安置费

（办公用房）按被征收房屋评估价值的1%补偿。

（3）停产停业损失补偿费

（办公用房）按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。其中海曙区、江东区、江北区办公用房的标准容积率为2.2。

被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过上述规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供房屋征收前三年的效益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，由具有相应资质的评估机构根据前三年平均效益、停产停业期限等因素评估停产停业损失补偿费。

2、补助

（1）货币补偿补助

（办公用房）按被征收房屋评估价值20%比例给予补助。

（2）购房补助

被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，按不超过被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金）10%的比例给予购房补助。

八、奖励标准

（一）住宅签约搬迁奖励

被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。

（二）非住宅签约搬迁奖励

被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%计算。

九、其他事项

（一）补偿协议生效的签约比例。在规定的签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效。否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。如补偿协议生效的，再给予一定时间的续签期，具体续签时间由房屋征收部门根据实际签约情况确定，另行公告。

（二）未尽事宜。本方案未明确的政策，按照本方案第四条中政策的有关规定执行。

十、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：江北区房屋征收办公室

房屋征收实施单位：中马街道拆迁办公室

十一、征收实施时间和搬迁期限

本项目签约期限为30天，搬迁期限为90天，具体起止日期在房屋征收评估机构确定后由房屋征收部门另行公告。

江北区人民政府

2015年12月7日