一、出台背景

为规范慈城镇住宅小区物业服务活动，提升慈城镇住宅小区物业管理服务水平，提升慈城居民的幸福感、获得感和满足感，同时为促进慈城镇物业管理行业健康有序发展，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市江北区人民政府关于进一步加强物业管理工作的若干意见》(北区政办发〔2015〕94号)、《江北区住宅小区物业服务项目经理考核奖励办法》（北区建〔2023〕67号）等文件精神，结合慈城镇实际，制定本办法。

二、制定依据

《宁波市住宅小区物业管理条例》

《宁波市江北区人民政府关于进一步加强物业管理工作的若干意见》(北区政办发〔2015〕94号)

《江北区住宅小区物业服务项目经理考核奖励办法》（北区建〔2023〕67号）

三、起草过程

镇城乡建设管理办公室自2023年12月完成初稿的拟制后，于2023年12月27日在区政府门户网站公开征求意见。在公示期结束后，经过合法性审查和慈城镇党委会会议集体审议通过，最终形成本办法。

四、主要内容

本办法主要包括九个部分。

1.考评对象

考评对象为在慈城镇住宅小区内实施物业管理的项目，建立以项目经理为首的物业管理服务体系，实行物业服务项目经理负责制，对慈城镇住宅小区物业管理的项目实行物业项目经理季度和年度考评。

2.考评内容和方式

季度考评采用百分制，由慈城镇各社区会同业委会（如有）具体实施（宜邀请小区楼道长、热心群众或小区业主代表共同参与），考评时间为每季度最后一个月的20日起至月底，考评内容包括卫生保洁、门岗及进出管理、乱拉线管理、乱堆放管理、停车管理、消防安全管理、电梯安全管理、排水相关设施管理、信息公开、生活垃圾分类、特殊岗位持证上岗、三联单制度、工作实效、加分项十四项。

年度考评采用百分制，由慈城镇物业管理办公室负责牵头实施，考评时间为次年的第一季度。年度考评分值由季度考评平均分值（占比30%）、镇物业管理办公室年度考评分值（占比40%）、部门（慈城镇党建综合办公室（宣传）、慈城派出所、区市场监管局慈城分局、慈城镇综合行政执法队、慈城镇消防站）年度评价分值（占比30%）三部分组成。

3.考评流程

季度考评由慈城镇各社区会同业委会（宜邀请小区楼道长、热心群众或小区业主代表）核实本辖区住宅小区物业项目经理基本信息及服务期限，按照考评标准实施现场考评并经项目经理签字确认形成考评结果存档。

年度考评由镇物业管理办公室会同相关评价部门各自开展考评存档,形成年度考评成绩后上报区物业管理办公室。

4.考评分类

根据住宅小区物业管理难度，将全镇住宅小区分成三类，I类老旧小区，Ⅱ类无物业专项维修资金小区，Ⅲ类有物业专项维修资金小区。同时设置一定难度系数，其中I类系数为1.05，Ⅱ类系数为1.02，Ⅲ类系数为1，最终季度考评成绩=现场考评得分*难度系数。

年度考评成绩不使用难度系数。

5.奖励标准设置

季度考评奖励按月累计，标准为800元/人/月。季度考评奖励名额按照实际考评小区总数动态浮动，但不得超过总数的40%（名额按照小区总数实行四舍五入计算）。季度考评奖励金额与考评分数挂钩：

（1）考评分数95分(含）以上的，按奖励标准100%奖励；

（2）考评分数在90分（含）-95分的，按奖励标准70%奖励。

（3）考评分数在90分以下的，不予奖励。

考评分数高于90分（含）的小区超出奖励名额上限的，按照考评小区分值排名先后择优确定。考评分数相同的，按照I类＞Ⅱ类＞Ⅲ类顺序确定。

（4）一名项目经理同时兼任2个住宅小区的，只能按从高原则享受一个小区奖励，但不影响2个小区同时入围年度考评；同时兼任3个住宅小区的，不予任何奖励。

年度考评奖励根据《江北区住宅小区物业服务项目经理考核奖励办法》（北区建〔2023〕67号）文件执行。

6.考评结果运用

项目经理季度考评排名全镇同类别住宅小区前10%和后10%的，作为区、镇两级物业服务“红黑榜”重要参考依据。

对全年季度考评分值均低于80分的住宅小区，所在社区应当通告小区业委会，建议更换项目经理。对全年季度考评分值均低于70分的住宅小区，所在社区应当通告小区业委会，建议组织召开业主大会重新选聘物业企业。

7.奖励资金发放

季度考评奖励资金下达前由镇政府形成奖励文件。季度考评奖励资金由慈城镇拨付至社区后，由社区银行转账方式发放到项目经理个人。社区发放时，应经项目经理本人签字确认，建立奖励资金发放单存档。

8.一票否决情形

明确了物业经理季度考评奖励资格取消的情形：

（1）列入市、区、镇物业服务“黑榜”的；

（2）项目经理未按规定在区物业管理平台登记或已登记但实际服务的人员不一致的；

（3）同一社区各住宅小区项目经理同一季度考评分值相同且扣分内容相同的；

（4）同一住宅小区连续两个季度考评分值相同且扣分内容相同的；

（5）物业服务常态化检查中发现问题较多且拒不整改或整改不到位的；

（6）物业管理特殊岗位未按照规定持证上岗的；

（7）服务项目发生安全事故，经调查认定物业服务企业存在违法违规行为，未履行或未正确全面履行物业服务合同约定职责，负有主体责任的；

（8）服务项目的物业企业或项目经理个人被行政处罚构成犯罪的；

（9）服务项目违背社会主义核心价值观或在文明创建国测和省测检查和暗访中被扣分的；

（10）服务项目在各类平安小区暗访或检查中存在重大安全隐患且属于物业企业未履职到位的；

（11）因服务项目主要或全部责任，引发信访事件，镇、社区认为影响社会稳定的；

（12）因服务项目主要或全部责任，被市级及以上新闻媒体曝光，在社会上造成恶劣影响的；

（13）镇物业管理办公室认为季度考评和年度考评存在问题或物业管理失职应当取消奖励的其他情形。

9.其他

社区应当于每季度考评工作完成后在小区显著位置公示考评结果，进一步保障广大业主知情权。

本办法由宁波市江北区慈城镇人民政府负责解释。

本办法自2024年3月23日起施行。原《慈城镇物业管理综合考评办法（试行）》（慈镇政〔2018〕81号）文件同时废止。

五、特色亮点

1.细化考评内容

考评内容包括卫生保洁、门岗及进出管理、乱拉线管理、乱堆放管理、停车管理、消防安全管理、电梯安全管理、排水相关设施管理、信息公开、生活垃圾分类、特殊岗位持证上岗、三联单制度、工作实效、加分项十四项。

2.实施住宅小区考评分类

根据住宅小区物业管理难度，将全镇住宅小区分成三类，I类老旧小区，Ⅱ类无物业专项维修资金小区，Ⅲ类有物业专项维修资金小区。同时设置一定难度系数，其中I类系数为1.05，Ⅱ类系数为1.02，Ⅲ类系数为1。

六、适用对象、期限

本办法适用于在慈城镇住宅小区内实施物业管理的项目，自2024年3月23日起施行。

七、新旧对比

1.修改内容

考评对象

考评内容和方式

考评结果运用

2.增加内容

考评流程

考评分类

奖励标准设置

奖励资金发放

一票否决情形

八、注意事项

本办法对慈城镇住宅小区物业管理的项目实行物业项目经理季度和年度考评

本办法最终季度考评成绩=现场考评得分*难度系数。年度考评成绩不使用难度系数。

九、关键词解释

住宅小区：指慈城镇行政区域内实施封闭管理的住宅小区。

物业管理：指慈城镇行政区域内的住宅小区建立以项目经理为首的物业管理服务体系，实行物业服务项目经理负责制的物业管理。

十、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：江北区慈城镇城乡建设管理办公室

解读人：翟东格

联系方式：0574-87591154