“青云”片区泛指庄桥机场以南的控规待开发区域，东至孔浦安置房、西至余姚江、南至环城北路、北至军用机场，总占地面积约3580亩。从高空俯瞰，该区块是宁波市建成区以内最大的留白区域，发展潜力巨大。长期以来，受制于庄桥军用机场的存在，该区块人口倒挂、产业低端、环境脏乱，与周边成熟区块大相径庭，已然成为江北和美城区建设的一道发展“伤疤”，亟需进行合理规划，推进点状过渡性开发，导入优质项目，打造城市更新拓展样板。

一、存在问题

（一）区位优势好，但环境面貌差。青云”片区紧靠主城区，其间2、3号线地铁汇聚，多条主干道交错，立体路网通达全城。但整体环境形象不佳，厂房破败、村落凋敝、秩序混乱等情况严重，常常滋生乱搭建、“破烂王”等问题。整个区块的环境面貌，与临近的湾头、文创港形成鲜明对比。

（二）发展潜力大，但拆改难度高。对于“青云”片区，许多企业看好其区位价值，抱有强烈的投资意愿。但区块整体拆迁、开发难度较大，且成本高昂。据测算，连同压赛社区整体拆迁需80多亿元。近几年，在市区领导的关心支持下，压赛已启动了以点带面、多点并进的改造步伐，并取得了积极进展，但后续改造负担依然沉重。

（三）土地空间大，但闲置浪费多。区块内现有轨道收储土地面积361.5亩，北坤收储面积250亩，土地存量大。但因转型慢、管理难，盘踞了60多家仓储物流、低端建造类微小企业，发展空间被严重割裂，发展价值被严重低估。同时，一些优质地块和房屋长期闲置，或被用作堆场，资源浪费严重。

（四）村改社区新，但基础设施旧。2020年7月，压赛堰社区完成撤村建居，城市化进程在制度层面得到实现。但与之配套的基础设施却相对滞后，村内道路逼仄、建筑密度过大、消防设施缺乏、排水管网落后，安全隐患极为突出。同时，区块人口严重倒挂，给社区管理也带来较大难度。

二、“青云”片区开发谋划建议

经过近年来持续地投入，青云片区的开发已迈上正轨，后续应在统筹考虑开发时序、功能植入等因素的基础上，以“永临结合、产业导入、环境提升、人气聚集”为路径，加强产业导入、提升区块能级、催熟区域价值，打造宁波更新改造的实践样板。

一是强化领导体系，推动统筹联动。在区级层面成立开发建设领导小组，研究决策开发建设中的重大事项，协调解决涉及区级层面的重大问题。完善区域内开发利用联动机制，打破条块壁垒限制，集聚各行政主体、产权主体的资源优势，统筹推进过渡开发，协同开展点位上的房屋、空间改造，打造统一的区域形象。

二是盘活闲置地块，助力产业项目。前期在市区两级的支持下，宁波建筑服务产业园2.0新基地项目、江北体育港项目等一批重点产业项目已完成立项审批，先后开工建设，激活了片区产业发展潜力。但是周边仍有大批闲置土地，亟待提升土地开发利用效率。尤其是国有收储地块，可由区里牵头协调，加快启动开发，争取用地政策支持，在不影响总体规划的条件下，审批临时建筑，盘活旧厂房、旧仓库、闲置场地等资源，淘汰落后产能，有效推动散乱企业出清，区域发展腾出空间。

三是改善城乡风貌，推进更新改造全覆盖。目前倪家堰、压赛堰更新改造项目已先后落实，但在“青云”片区东北角的乌隘自然村，仍旧是被遗忘的角落。长久以来，由于开发进程滞缓、人居混杂，村庄内环境脏乱、道路狭窄、管网落后、配套缺失。随着周边相关道路的规划建设，以及孔浦安置房一期、二期、三期的陆续建成，城乡风貌差异极大，村落更新升级迫在眉睫。建议区里将乌隘自然村尽快纳入更新改造计划，推动区块“破茧成蝶”，形成整个青云片区更新改造全覆盖。

四是加快配套建设，畅通区块交通。整个区块交通通达度较差，道路狭窄，走向参差，中间还有铁路贯穿其中，断头路多，东西向、南北向均无直通道路，对未来居民出行、产业发展带来不利影响。建议尽快明确青云路、青云桥拆迁建设方向，加快人民路北延、石台路、高节路等周边道路建设，切实畅通片区“毛细血管”。