程高峰委员：

您在区政协六届二次会议上提交的《关于出台促进江北核心区低效能商场改造成办公楼宇相关政策的建议》提案已收悉。我局高度重视您提出的意见和建议，并与区商务局进行充分对接，现将办理结果答复如下：

诚如您在提案中提到的，江北是宁波高质量高教资源和青年创业资源的最佳栖息地，可以依托高校资源打造青年创业集聚区，将低效能的商场改造为办公楼宇，提升亩产税收，做强都市经济。在北京等国内先进城市，此类创新已有多处落地案例。如中关村鼎好电子商城、十里堡西单商场已通过寻找第三方运营机构集中改造，更新为以办公为主的综合性楼宇。我区亦有相关尝试落地。目前位于宁波大学东侧的云创1986青年小镇，就是由原宁大商贸街翻新改造，升级成的集商业与商务办公一体的省级众创空间。针对您的提案，我局对云创小镇实地走访，并与其运营团队深入探讨。同时与商务局、属地街道等单位多次对接探讨，认为您提出的对低效能商场改造成办公楼宇不仅是先进地区探索城市界面更新的一种尝试，也符合我区未来发展趋势，值得深入研究探索并推动落地实施。但目前该种改造模式还存在一定的困难，主要是以下几个方面。

一是产权难以统一集中。目前我区核心区低效商场的产权均较为分散，小业主数量多且情况复杂，各业主的利益诉求均不相同，“商改办”需要收购或收租分散产权的项目，操作难度较大。

二是整体盈利模式还不完善。北京的成功案例背后核心盈利模式是商业租金与办公租金倒挂严重，但目前我区核心区内商业办公租金与商铺租金差距并不明显，项目盈利前景并不明朗。

三是实际施工改造问题较多。根据相关政策规定，土地性质若不含办公用途，商场不可直接改为写字楼；在设计上，商业平面设计绝大部分并不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求；同时，写字楼对于采光、消防、通讯等方面的要求均与普通商场不同，因此“商改办”需要提供一整套全新的方案，改造施工非常复杂。

下一步，针对上述“商改办”的痛点与难点，我区将按照您提出的宝贵意见，继续做好相关探索工作：

一是进一步加强与商管公司对接。成功的“商改办”案例背后都离不开优秀的商管团队。经前期多次对接，目前宁大云创项目商管公司已表达对后续合作“商改办”项目的兴趣，下一步我们将联合各部门和属地针对具体项目的可行性，做更深层次的论证。此外，我们将依托驻外招商团队，强化与万科集团、汇景集团、高和资本等具有丰富商改办运营经验的国内先进商管公司联系，就“商改办”项目进行对接，探索未来合作的可能。

二是鼓励改造提升打造特色。诚如您在提案中提到的，“政府应出台相关补贴政策降低业主改造的压力。”我区对楼宇改造提升给予补贴，用于降低业主改造的压力。对符合条件的低效楼宇改造提升，按改造费给予一定比例的补助。同时，鼓励街道（镇）或楼宇运营主体打造特色楼宇，鼓励回购回租低效楼宇，腾空低效资源，开展二次招商，对统一设计、统一装修并实际投运的给予政策支持。

三是提升商务服务软环境。物业品质是商务环境的关键一环，我们将加大对物业公司的业务指导力度，探索建立低效物业整改退出机制，倒逼提升物业管理水平。进一步做实“楼长+楼宇专员”管理机制，由属地单位中层以上领导干部担任“楼长”，联合物业公司分区域落实“楼宇专员”，精准提升楼宇服务水平。同时积极探索创新“一站式”“管家式”“社区式”等服务新模式，切实提高管理精细化水平。

四是优化楼宇资源招商体系。诚如您在提案中提到的，“政府应整合区级和街道的招商力量，协助改造后的广场提升招商，输送客商资源。”我们将进一步优化完善招商机制，建立楼宇去库存倒逼机制，加大楼宇提质增效力度。促进全区合力抱团招商，建立政府与楼宇运营主体联动招商机制，定期发布全区楼宇招商机会清单，探索组建“点对点”重点楼宇招商专班，组织举办楼宇经济投资推介会、特色楼宇专题招商会等活动，联动推进低效楼宇整规和“二次招商”。

再次感谢您对我区楼宇经济的关心关注和给我们工作提出的宝贵意见，希望您今后继续关心、支持我区经济发展。

宁波市江北区发展和改革局    

2023年5月23日    

（联系人：陆乐，联系电话：89184664）