根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和宁波市《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定，区政府已组织有关部门对永红区块改造项目房屋征收补偿方案进行了论证。现将该方案予以公布，征求公众意见。

本房屋征收补偿方案征求意见期限为30天，自公布之日起计算。如对该房屋征收补偿方案有意见，请于上述期限内将书面意见送至永红区块改造项目现场办公点或者江北区房屋征收管理服务中心，落款请注明姓名、住址、联系电话、身份证号码等基本信息。

永红区块改造项目现场办公点，地址：育才路21号，联系电话:0574-87215571；

江北区房屋征收管理服务中心，地址：深悦商业广场7幢432号(姚江里西楼)13层；联系电话：0574-89582760。

特此公告。

附件：永红区块改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）.docx

          关于《永红区块改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》起草说明.docx

宁波市江北区人民政府

2023年5月11日

永红区块改造项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

一、征收目的

因永红区块改造项目需要，对征收范围内的房屋予以征收，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项旧城区改建公共利益情形。

二、征收范围

征收范围为：东至姚江东路、西至育才路、南至环城北路、北至姚江东路（除中国石油(甬二加油站)、宁波市第四中学、甬城农商银行总行大楼、已征收地块之外）范围内国有土地上房屋。具体门牌为：文教路114弄、文教路128弄、文教路132弄、文教路136弄、文教路142弄、地洋漕80弄、地洋漕82弄、地洋漕84弄、地洋漕86弄、育才路27弄（江北教师公寓小区）、环城北路西段538号全部（宁波市甬江汽车销售服务有限公司）、环城北路西段518弄89号（宁波市急救中心）、文教路143弄10号全部（浙江广播电视大学工商学院）、育才路17号（宁波市市区农村信用合作联社）、育才路21号（宁波市市区农村信用合作联社）、育才路23号25号25-2号29-43号（浙江育才工程项目管理咨询有限公司）、育才路25-1号（陈达杯）、育才路27弄36号-43号（浙江育才工程项目管理咨询有限公司）、地洋漕86弄7号（宁波市江北区甬江街道永红村民委员会）、胜利堰路258号（宁波市行政管理局江北分局）、胜利堰路268号（宁波市行政管理局江北分局）（如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准）。

三、调查基本情况

本项目涉及房屋总建筑面积约10.32万平方米，涉及总户数为551户，其中住宅539户，非住宅12户。被征收房屋地段等级为三级。其中未经登记建筑面积约0.55万平方米。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正，第248号第二次修正）、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2021〕28号）等相关规定。

五、房屋用途和面积确定

（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。

《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。

1990年4月1日以后，未经自然资源和规划行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。

（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。

征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

（三）被征收范围内的未经登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》等有关规定进行补偿。

六、住宅补偿方案

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）住宅货币补偿方案

1、房屋价值补偿。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估时点为2023年4月3日，按照市场比较法评估，结构为砖混二等，标准层次（层次差价率为0），南中朝向（朝向差价率为0），使用年限为25年（1998年建成），土地性质为国有出让，无室内装修，住宅房屋预评估比准价格为28158元/平方米。如被征收房屋土地为国有划拨住宅用地的，按照宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程相关规定执行。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、低收入住房困难补偿。低收入住房困难家庭住宅房屋被征收人、符合补偿安置条件的承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。

3、一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。

4、货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的25%给予补助。

5、住房困难补助。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于每户54平方米的，不足部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。

6、临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予六个月的临时过渡费补助，每月不足1650元的，按1650元计算。

（二）住宅产权调换补偿方案

1、产权调换房屋房源及预评估比准价格

产权调换房屋房源为应嘉丽园、压大地块安置房，总套数为 543套。具体房源情况和选房方案由征收实施单位另行公布。

应嘉丽园（现房），房屋地段等级为六级，小高层房屋，建筑面积约为70平方米。本项目安置房源预评估时点为2023年4月3日，比准案例设定为钢混一等结构，标准层次（层次差价率为0），南中朝向（朝向差价率为0），使用年限为11年（2012年建成），土地性质为国有出让，无室内装修，产权调换房屋预评估比准价格为18780元/平方米。

压大地块安置房（期房），房屋地段等级为三级，高层房屋，建筑面积约为75平方米、85平方米、95平方米、105平方米、115平方米、125平方米、135平方米。本项目安置房源预评估时点为2023年4月3日，比准案例设定为钢混一等结构，标准层次（层次差价率为0），南中朝向（朝向差价率为0），使用年限为0年（未建成），土地性质为国有出让，无室内装修，产权调换房屋预评估比准价格为26438元/平方米。

本项目产权调换房屋最终房屋建筑面积以不动产权证或房屋所有权证为准，产权调换房屋最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积及差价结算

（1）可安置面积。产权调换房屋的可安置面积按被征收房屋补偿价值（包括被征收房屋评估价值和低收入住房困难补偿或者住房困难补助之和）与产权调换房屋评估比准价换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近产权调换房屋建筑面积的套型上靠确定。

低收入住房困难家庭住宅房屋被征收人、符合补偿安置条件的承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于每户54平方米的，不足部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。

（2）住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助，此补助面积不支付房款。

（3）住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此补助面积不支付房款。

（4）产权调换增加面积。产权调换房屋地段等级低于被征收房屋地段等级的，按每降低一个地段等级增加建筑面积5平方米产权调换面积。

（5）产权调换房屋差价结算。住宅房屋被征收人、承租人对其产权调换房屋的增加建筑面积部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。

3、一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。

4、临时安置方式、过渡期限、临时安置费

被征收人、承租人可以选择自行解决过渡用房，按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿，每月不足1650元的，按1650元补偿。如被征收人、承租人确实需要提供周转用房的，将在全区范围内调剂落实。

七、非住宅补偿方案

非住宅房屋补偿一般以货币补偿为主，本项目提供了红景佳苑（商业用房）作为产权调换房屋，如被征收人确实需要同类用途产权调换房屋或可置换土地的，将在全市范围内调剂落实。

（一）非住宅货币补偿方案

1、房屋价值补偿

商业用房（育才路沿街商业用房），价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估时点为2023年4月3日。按照比较法评估，房屋结构为钢混二等，层次为地面一层（沿街），宽深比0.4，层高4.5米，使用年限为25年（1998年建成），综合修正系数1.0，土地性质为国有出让商业用地，室内无装修。商业用房预评估比准价格为33495元/平方米。

商业用房（育才路27弄沿街商铺），价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素按规定的评估办法评估确定。本项目预评估时点为2023年4月3日。按照比较法评估，房屋结构为钢混二等，层次为地面一层（沿街），宽深比为0.4，层高4.2米，使用年限为25年（1998年建成），综合修正系数0.95，土地性质为国有出让商业用地，室内无装修，商业用房预评估比准价格为15657元/平方米。

办公用房，价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、档次、规模等因素评估确定。本项目预评估时点为2023年4月3日。按照比较法评估，房屋结构为钢混二等，层高3.3米，标准层（层次差价率为0），使用年限为20年（2003年建成），综合修正系数1.0，土地性质为国有出让办公用地，室内无装修，办公用房预评估比准价格为9061元/平方米。

被征收车库，本项目预评估时点为2023年4月3日，车库结构为砖混二等，层次为地面一层，层高2.8米，使用年限20年（2003年建成），土地为国有出让车库用地，室内无装修。车库用房预评估比准价格为12656元/平方米。

本项目被征收非住宅房屋价值（商业、办公、工业、仓储用房）由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

2、一次性搬迁和临时安置费

商业、办公用房按被征收房屋评估价值的3%补偿，工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。

3、停产停业损失补偿费

商业用房，按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。

办公、工业、仓储用房，按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。其中，办公用房房屋地段等级1-3级标准容积率为2.5，其他房屋地段等级标准容积率为2.0，工业、仓储用房标准容积率为1.0。

4、重大设施搬迁损失补偿费

重大设施搬迁损失补偿费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。

5、货币补偿补助

非住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的30%给予补助。

（二）非住宅产权调换补偿方案

1.产权调换房屋房源及预评估比准价格

产权调换房屋房源是红景佳苑（商业用房），房屋地段等级为三级，均为现房。产权调换房屋预评估时点为2023年4月3日，按照比较法评估，结构为钢混二等，层次为地面一层（沿街），宽深比0.45，层高为4.7米，使用年限为11年（2012年建成），综合修正系数1.0，土地性质为国有出让商业用地，室内无装修，产权调换房屋预评估比准价格为25492元/平方米。本项目产权调换商业房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2、产权调换面积和差价结算

产权调换房屋与被征收商业用房、办公用房评估价值或者建筑面积相当，并由同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按规定的评估方法进行评估，并按评估价值结算差价。

3、一次性补偿搬迁和临时安置费

商业、办公用房按被征收房屋评估价值的3%予以补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰增加补偿。

工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿。选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的5‰增加补偿。

4、停产停业损失补偿费

商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。

5、重大设施搬迁损失补偿费

重大设施搬迁损失补偿费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。

八、奖励标准

住宅签约搬迁奖励：被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励；否则，不给予奖励。

非住宅签约搬迁奖励：被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励；否则，不给予奖励。

九、其他事项

（一）补偿协议生效条件，在规定的签约期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效。否则补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。

（二）签约和搬迁期限

本项目签约期限为45日（如补偿协议生效的，将视情况再给予一定的续签期），住宅搬迁期限为签约期限届满之日起60日，非住宅搬迁期限为签约期限届满之日起90日，具体起止时间由房屋征收部门另行公告。

（三）本方案未尽事宜，按照有关法律法规规定执行。

十、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：江北区房屋征收管理服务中心

房屋征收实施单位：江北区人民政府文教街道办事处

宁波市江北区人民政府

2023年5月11日 

关于《永红区块改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》起草说明

一、起草背景

为加快推进永红区块改造项目，根据国有土地上房屋征收补偿相关政策规定，结合项目实际情况，特制订永红区块改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿），征求公众意见。

二、制定依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正，第248号第二次修正）、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2021〕28号）等相关规定。

三、起草过程

2023年5月5日，受区政府委托由区房屋征收管理服务中心根据项目具体情况拟定永红区块改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）初稿，2023年5月6日，区政府组织区发改局、自然资源规划江北分局、区审计局、区信访局、区司法局、江北开投公司、区房屋征收管理服务中心和文教街道对该项目的征收补偿方案合法性和合理性进行了论证，根据论证情况对永红区块改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）进行修改并最终定稿。

四、主要内容

本方案主要阐述了项目涉及的基本情况、相关住宅、非住宅房屋补偿方案、奖励标准、以及签约和搬迁期限。