一、案由

       物业管理是城市管理的重要一环，事关百姓切实利益，其中老旧小区物业服务管理也成为基层政府和老旧小区居民的关注焦点。当前，全市有不少老小区还存在以下瓶颈和矛盾，影响了老小区的整体物业管理水平。

       1、不提价的物业费和日益提升的业主需求的矛盾。由于生活水平不断提高，业主需求从当年的基础物业趋向于更高水平。不少老小区物业管理费多年不曾调整，而物业公司作为劳动密集型产业，随着人工成本不断上升，物业服务成本与支出趋向倒挂。物业公司面对居民日益增长的服务需求，常常呈现出“心有余而力不足”的状态，两者之间的差距愈发显著，矛盾凸显。同时，由于物业公司本身的服务业性质又决定了他的产品即物业服务是非标的，没有统一标准，易引起部分业主对服务内容的误解等。

       2、物业费缴纳不及时导致物业公司服务不到位的矛盾。现行的物业费收取办法仍旧是先服务后收费的模式，导致个别业主在接受服务后因为服务内容和标准的不统一引起物业费拖欠等行为，在损害其他已缴纳业主的集体利益的同时，更影响到了物业公司日常工作的有序开展。根据现有数据统计，平均单个小区的物业费缴纳水平仅有50-60%，这也直接导致了物业企业为了生存发展实行的少人化、旧设备的恶性循环管理模式。同时，因宁波市取消了之前的房屋过户需出具物业费已缴纳结清的规则，直接导致许多新增过户房屋的物业费拖欠，造成新房主不承担、老房东不愿付的历史遗留问题。

二、意见建议

       1、加大宣传公示。加大对《民法典》《宁波市住宅小区物业管理条例》等法律法规以及《关于宁波市中心城区老旧住宅小区物业服务收费的指导意见》《宁波市老旧小区物业服务费提价奖补资金管理办法》等政策的宣传力度，完善物业公司老旧小区服务收费标准、服务监督电话及公用部位收支台账等在显著位置公示制度，让业主通过学习和了解，明白自己在物业方面的权利和义务，树立权责观念和缴费意识。对已有以及新成立的业委会进行有效的培训并由相关部门进行监督管理，同时开展物权法、民法典、维修基金使用等相关宣传教育，让业委会真正理解如何行使好业委会的集体权利，同时要求业主积极配合完成个人应尽的义务。

       2、鼓励市场运作。全面推进老旧小区建立业主委员会，根据市场规则、法律准则、居民意愿，通过业主委员会按照公开、公平、公正的市场竞争机制选择“质价相符”物业管理公司，使政府简政放权，补贴逐步撤出，让老旧小区从街道、社区代管向物业公司专业化、规范化、市场化服务逐步过渡。

       3、推动“质价相符”。建议物价部门根据不断上涨的物价水平动态制定相应的合理的物业费调价机制，即业主大会半数以上通过的即时性物业费增长模式和三到五年物业费自然增长的模式相结合。住建局及物业相关部门可根据现有物业费水平制定统一规范的物业服务要求内容标准，以星级模式进行评定，即一星的提供基础服务，三星提供标准服务，五星在标准服务的基础上可以有人性化定制服务等，从而使物价与服务相对等，避免造成日积月累的供不应求的矛盾加剧。呼吁将之前的房屋过户结清物业费的规定重新落实执行，有效地解决物业费长期拖欠的历史遗留问题。

       4、提升物管水平。物业主管部门要建立物业公司基础档案，成立专业监管队伍，完善《物业行业监督管理考核办法》和履约保证金制度，建立物业公司联合守信激励和失信惩戒机制，推进物业行业诚信体系建设。对于有提价意向的老小区，激励物业服务企业主动跨前，提升服务质量，改善小区硬件设施及绿化环境，推动物业企业服务走上“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转轨道。业主委员会要加大对物业公司监督管理，畅通问题表达渠道，维护业主合法权益。物业公司要加强人员培训，保持与业主的粘合度，了解业主需求，可根据小区情况和业主类型提供有偿个性化、差异化服务。

       5、强化党建引领。进一步完善党建引领下的老旧小区共商共议机制，积极搭建物业、业委会、居委会等共建共治共享的协商平台，形成各部门齐抓共管，全社会共同参与，可复制、可推广的老旧小区物业管理新模式。社区党组织要动员辖区内在职党员、物业公司党员等，形成党员志愿者队伍，结合“网格化”管理，定期“入户走访”，收集民情民意，提供便民举措、开展困难帮扶、协商化解矛盾，引导居民按时缴纳物业费。

       6、推进依法共治。物业公司对于无故不缴纳物业费的业主，可通过基层矛调中心协商解决，形成调解意见；仍不能解决的，可以依据调解书向当地人民法院提起诉讼，追究责任；对通过法律途径等合法手段仍无法催讨回物业费的情况，可考虑将此类个别人群纳入征信系统。业主对不按合同履行服务的物业公司，也可依据合同和法律法规更换其他物业公司管理，从而形成正确的法律关系和市场关系。