索引号 330205000D/2018-26121
组配分类 区政府文件 发布机构 江北区房屋征收办
生成日期 2018-11-20 公开方式 主动公开
文汇新村东侧规划道路(梅鹤路)建设项目房屋征收补偿方案
文件有效性 有效
规范性文件编号 北区政房征决〔2018〕第03号补偿方案
文件编号 北区政房征决〔2018〕第03号补偿方案
文章正文

一、征收目的

因文汇新村东侧规划道路(梅鹤路)建设项目需要,对征收范围内的房屋予以征收,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条基础设施建设公共利益情形。

二、征收范围

征收范围为:东至孔浦中学,西至文汇新村2幢(不含)、9幢(不含),南至孔浦路,北至小陈家范围内的国有土地上房屋。具体门牌为:文汇新村1幢、8幢。

如有出入,以区人民政府公布的征收范围为准。

三、调查基本情况

本项目涉及被征收总户数17户,其中住宅16户,另有现状为车房等房屋若干。涉及房屋总建筑面积约0.2万平方米,其中未经登记建筑面积约250平方米。被征收房屋地段等级为三级。

四、补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(浙江省人大常委会公告第14号)、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第219号)、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》(甬政发〔2018〕52号)等相关规定。

五、房屋用途和面积确定

(一)被征收房屋用途,按房屋所有权证记载的用途确定;房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途,但未作房屋用途变更登记的,按城乡规划主管部门批准的用途认定。

《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途,并按改变后的用途延续使用的房屋,按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的,应当取得合法有效的营业执照。

1990年4月1日以后,未经城市规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的,按原房屋用途认定。

(二)被征收房屋的建筑面积,按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定;其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的,其建筑面积按有关规定依法认定。

征收砖混结构住宅房屋,同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的,以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

(三)征收范围内的未经登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》(甬政办发〔2014〕13号)进行补偿。

六、住宅补偿方案

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿方案

1.补偿

(1)房屋价值补偿。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为砖混二等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为20年,内部无装修,住宅房屋预评估比准价格为17797元/平方米。

本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

(2)低收入住房困难补偿。属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、承租人,其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的,不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿,但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的,按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》(甬政办发〔2015〕107号)的规定办理。

(3)一次性补偿搬迁费。按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算,不足1万元的,按1万元补偿。

2.补助

(1)货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予补助。

(2)住房困难补助。对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人,其被征收住宅房屋建筑面积低于五十四平方米的,不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助,但被征收人、承租人他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的,按照《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》(甬政办发〔2015〕107号)的规定办理。

(3)临时过渡费补助。按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予6个月的临时过渡费补助,每月不足1650元的,按1650元计算。

(4)购房补助。被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的,凭房屋所有权证和购房纳税凭证,按被征收房屋评估价值(实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金)10%的比例给予购房补助。对于放弃享受购房补助的被征收人、承租人,按被征收房屋评估价值的8%再给予货币补偿补助。

(二)产权调换补偿方案

1.产权调换房屋房源及预评估比准价格

(1)产权调换房屋房源。分别是三水湾、朱佳苑、应嘉丽园、天沁家园、宁沁家园、姚江花园、天成家园、宝丰名苑,均为现房,总套数为222套。

三水湾(现房),房屋地段等级为三级,为小高层、高层房屋,建筑面积分别约为57㎡、140㎡,共计129套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为4年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为18402元/平方米。

朱佳苑(现房),房屋地段等级为三级,为多层房屋,建筑面积约为59㎡,共计1套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混二等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为6年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为16513元/平方米。

应嘉丽园(现房),房屋地段等级为六级,为小高层房屋,建筑面积约为70㎡、100㎡,共计16套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为5年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为10662元/平方米。

天沁家园(现房),房屋地段等级为四级,为小高层(复式)房屋,建筑面积约为125㎡、134㎡,共计14套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为5年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为16491元/平方米。

宁沁家园(现房),房屋地段等级为五级,为高层房屋,建筑面积约为115㎡,共计10套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为9年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为14644元/平方米。

姚江花园(现房),房屋地段等级为五级,为多层房屋,建筑面积约为175㎡(120套型顶加阁),共计5套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混二等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为14年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为13527元/平方米。

天成家园(城庄2#地块)(现房),房屋地段等级为三级,为多层房屋,建筑面积分别约为66㎡、75㎡、104㎡、112㎡、122㎡,共计37套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混二等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为9年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为18023元/平方米。

宝丰名苑(现房),房屋地段等级为四级,为高层房屋,建筑面积约为110㎡,共计10套。产权调换房屋预评估时点为2018年7月30日,按照市场比较法评估,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为4年,内部无装修,产权调换房屋预评估比准价格为17223元/平方米。

上述安置房源供文汇新村地块危旧房改造项目和文汇新村东侧规划道路(梅鹤路)建设项目共同使用。具体房源情况和选房方案由征收实施单位另行公布。

本项目产权调换房屋最终房屋建筑面积以房屋所有权证为准,产权调换房屋最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

2.产权调换面积及差价结算

(1)产权调换住宅房屋建筑面积。按被征收住宅房屋补偿价值(包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和)与产权调换房屋评估比准价格换算,换算后产权调换房屋地段等级低于被征收房屋地段等级的,按每降低一个地段等级增加建筑面积5平方米产权调换面积的方式,向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。其中,住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定办理。

上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。

上述增加的建筑面积以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分,按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助,在差价结算时直接核减。

符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人,产权调换房屋建筑面积五十四平方米部分或者被征收房屋补偿价值(含低收入住房困难补偿)部分不结算差价;产权调换房屋建筑面积超过五十四平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的,按规定结算差价;被征收人、承租人无力结算差价的,差价部分折算的建筑面积可比照公有住房租金标准计租;被征收人、承租人安置后要求购买该部分建筑面积的,仍按征收时差价补购。

(2)住宅房屋产权调换面积补助。向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前,按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助,此补助面积不支付房款。

(3)住宅房屋产权调换公摊面积补助。产权调换住宅房屋为高层,在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助:每单元设置一部电梯的,补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的,补助建筑面积10平方米,此补助面积不支付房款。

3.一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算,不足1万元的,按1万元补偿。

4.临时安置方式、临时安置费

被征收人、承租人可以选择自行解决过渡用房,按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后六个月内的临时安置费补偿,每月不足1650元的,按1650元补偿。

七、非住宅补偿方案

非住宅房屋补偿一般以货币补偿为主,如被征收人确实需要调产安置的,将在全市范围内提供调产安置用房,被征收人需按规定结算被征收房屋与调产安置用房的差价。非住宅货币补偿方案如下:

1.补偿

(1)房屋价值补偿

本项目被征收非住宅房屋(办公、工业、仓储用房)最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点,按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

(2)一次性搬迁和临时安置费

办公用房按被征收房屋评估价值的1%补偿;工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的3%补偿。

(3)停产停业损失补偿费

办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%,或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算,从高给予补偿。其中,办公用房房屋地段等级1-3级标准容积率为2.5,其他房屋地段等级标准容积率为2.0;工业、仓储用房标准容积率为1.0。

(4)重大设施搬迁损失费

重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估,按评估结果给予补偿。补偿后,重大设施由被征收人自行处置。

2.补助

(1)货币补偿补助

办公、工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的20%给予补助。

(2)购房补助

被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的,凭房屋所有权证和购房纳税凭证,按被征收房屋评估价值(实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金)10%的比例给予购房补助。非住宅被征收人放弃享受购房补助的,不另行给予货币补偿补助。

八、奖励标准

住宅签约搬迁奖励:被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的,按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励,每户低于2万元的,按2万元奖励;否则,不给予奖励。

非住宅签约搬迁奖励:被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的,按被征收房屋评估价值的5%计算;否则,不给予奖励。

九、其他事项

(一)签约和搬迁期限

本项目签约期限为60日,具体签约期限起止时间由房屋征收部门根据实际签约情况确定并另行公告。

本项目搬迁期限为签约期限届满之日起120日,具体起止时间由房屋征收部门另行公告。

(二)未尽事宜。本方案未明确的政策,按照本方案第四条中政策的有关规定执行。

十、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门:江北区房屋征收办公室

房屋征收实施单位:孔浦街道拆迁办公室

 

宁波市江北区人民政府

2018年11月20日




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