北区政发〔2015〕43号

江北区国家直管公有住房租赁管理规定

第一条 为加强和规范江北区内直管公有住房日常租赁管理工作，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宁波市市三区国家直管公有住房租赁管理若干规定》等有关法律、法规的规定，结合本区实际，制定本规定。

第二条 区房产管理处负责拟定国家直管公有住房租赁管理的相关政策规定。

第三条 本规定适用于江北区范围内的国家直管公有住房的租赁管理。

第四条 本规定中的直系亲属包括：直系血亲和直系姻亲。直系血亲是指具有直系血缘关系（包括法律拟制的血亲）的亲属，如父母与子女和子女与父母，以及祖父母与孙子女等。直系姻亲是指其配偶、配偶的直系血亲。

第五条 本规定中的他处无住房和另有住房的“住房”特指：福利性住房[包括承租国家直管公有住房、房改房、解困房、低收入购房、限价商品房、经济适用房、原承租公房的征收（拆迁）安置房、代建房、集资建房、批地建房等]及租住部队军产房、落实政策私房、宗教房产、单位自管房等。

此定义仅适用于国家直管公有住房改户及核定同住人。

第六条 本规定中有关面积标准按照市政府办公厅《关于宁波市城镇干部职工住宅标准的通知》（甬政办发〔1997〕119号）规定的上限标准执行。

第七条 国家直管公有住房租赁管理应遵循以下规定：

（一）国家直管公有住房租赁，符合本规定租赁条件的，承租人必须与出租人签订统一的宁波市国家直管公有住房租赁合同（以下简称租赁合同）；不符合本规定租赁条件，他处无住房或虽有他处住房但未达标的，承租人必须与出租人签订宁波市国家直管公有住房市场价租赁合同（以下简称市场价租赁合同）。

（二）国家直管公有住房的租金标准、使用面积计算、结构等级、楼层、朝向、地段及设施差价等均按市住房委员会办公室公布的相关规定执行（市场价租金参照市场租金标准执行），租赁期限为5年。

（三）国家直管公有住房租赁合同届满，承租人应按实申报家庭同住人；要求增减家庭同住人的，须填写《国家直管公有住房同住人申请书》。房管部门应对承租人家庭的核定同住人、住房实际使用情况等进行核查，对符合继续租赁条件的承租人统一换签租赁合同；对不符合继续租赁条件的家庭，按本规定第十条办理。

（四）国家直管公有住房的承租人换签租赁合同需提供原租赁合同，原租赁合同遗失的，须在《宁波日报》上登报声明作废。

（五）国家直管公有住房在租赁过程中出现的突出问题和个案问题，由各房管所以书面形式逐条整理，并提出相关处理意见，报区房管处专题讨论，最终形成书面意见报市住建委房产权籍登记处专题会议作出研究。

第八条 承租人必须按实申报家庭核定同住人，经区房管部门核查无误后，才能认定。承租人如有隐瞒、欺骗，一经发现，注销原核定同住人资格，并书面告知当事人。具备以下条件之一的可认定为核定同住人：

（一）核定同住人应是承租公房常住户口，且于1998年12月31日前迁入（因新出生等自然增加者除外）本址的直系亲属，并实际居住且他处无房；

（二）直系亲属中户口不在市区，但生活基础在市区的现役军人、未另立家庭的野外（如地质勘察，远洋航运等）工作人员、按规定户口在大中专院校的学生、劳教服刑等人员，他处无住房的，应认定为核定同住人；

（三）承租人配偶一方常住户口申报与常住地不一致的，补办户口迁移手续后，在承租房所在地核定为同住人；

（四）承租人的直系亲属1998年12月31日以后因离婚，户口迁入满3年的，在提供户籍、离婚相关证明以后，他处无房，实际居住，可以核定为同住人；

（五）承租人的直系亲属原户口在他处征收（拆迁）地块，未作为征收（拆迁）安置人口认定，1998年12月31日后户口迁入，他处无房，经调查情况属实的，可以核定为同住人。

第九条 国家直管公有住房改户必须从严控制，杜绝变相福利分房现象。对于符合申请廉租住房或经济适用房条件的，应按有关政策规定处理。对于历史遗留的个案问题按下列情况分类处理：

（一）原承租人已故，改户申请人系原承租人直系亲属的，必须符合下列条件并提供相关证明：

1、改户申请人他处无住房，年满18周岁；

2、改户申请人常住户口于1998年12月31日前迁入，且为租赁合同载明的同住人并实际居住；

3、改户申请人夫妻双方均未在其单位享受过实物分房和住房补贴或住房补贴退还的；

4、原承租人于1998年12月31日以后亡故的，需由原承租人所在单位同意改户或出具相关证明；

5、有2人或2人以上符合改户条件的原则上应遵循先配偶、后子女或父母、再孙子女等顺序申请；

6、有2人或2人以上同住人的，其他成年同住人须持本人身份证原件及复印件向房管部门共同申请改户，在申请书上签字同意，或提交其他成年同住人同意改户的公证书；

7、改户申请人属原承租人配偶的，双方实物分房面积未达标且未领取住房货币补贴或住房补贴退还的，可以改户。

（二）父母因各种原因将唯一承租的国家直管公有住房改户给子女，后子女另有住房，现父母无住房，要求继续承租并改户的，应向房管部门提出申请，申请人必须符合下列条件并提供相关证明：

1、父母均未在其单位按无房户政策享受过住房补贴；

2、子女夫妻双方所在单位同意改户（子女未婚的，由单方取得相关证明，下同）。

（三）子女原在单位用房调整时，将父母原唯一承租的国家直管公有住房上交后安排新房，后子女另有住房，现子女要求将单位分配的住房改户为父母的，必须符合以下条件并提供相关的书面资料或证明：

1、父母他处无住房，且未享受过住房补贴；

2、父母常住户口在1998年12月31日前迁入本址；

3、子女夫妻俩所在单位同意改户，并提供当时安排住房的原始档案资料。

（四）1998年12月31日前单位零星直管公有住房调整未向房管部门办理审批备案手续，要求补办手续的（不含职工集体宿舍），必须同时符合以下条件并提供相关证明：

1、原分配单位同意调整，并提供原始分房资料，调整住房后由分配对象实际居住；

2、分配对象应于1998年12月31日前参加工作，他处无住房或只有一处住房且未达到面积标准；

3、分配对象夫妻双方未享受住房补贴。

（五）属单位调配的国家直管公有住房，单位仍以原承租人名义支付租金的，现单位仍需作为集体宿舍的，由使用单位作为承租人，签订市场价租赁合同，租金由双方协商确定。

（六）因离婚原因要求改户的按下列情况分别处理：

1、由人民法院判决或调解离婚时将国家直管公有住房承租权判给一方或子女的，持改户申请报告和法院判决书或调解书，办理改户手续；

2、夫妻协议离婚的，国家直管公有住房承租权交给一方，另一方已实际搬出且户口迁出的，改户申请人持公证部门出具的公房承租权归属协议公证书、婚姻机关签证的离婚协议、改户申请报告和他处无住房的具结书办理改户手续；

3、夫妻协议离婚后，国家直管公有住房承租权给一方，另一方实际已搬出，但户口无法迁出的，取得承租权一方如同意其户口仍挂靠，承租一方持公证部门出具的公房承租权归属公证书、婚姻机关签证的离婚协议、他处无房的具结书，改户或取消核定同住人申请报告及户口挂靠一方出具的该房屋征收（拆迁）时不作为征收（拆迁）安置人口的具结书，方可办理改户或取消核定同住人手续。

（七）1998年12月31日前国家直管公有住房已调整给单位职工，但因单位转制、兼并、倒闭等原因未能提供原始分房资料的，该职工1998年12月31日前参加工作、他处无房或虽有他处住房但未达到面积标准且夫妻双方均未享受住房货币补贴的，在办理租赁合同换签时提供上述情况的证明资料和单位或其上级主管部门住房分配的证明材料，给予理顺承租关系。

（八）国家直管公有住房承租人去国（境）外定居一年以上，核定同住人他处无房且未享受住房货币补贴，在提供承租人、核定同住成年人同意改户的公证文书后，可以改户。

第十条　对不符合继续租赁国家直管公有住房的家庭，应按下列情况分别处理：

（一）他处另有住房且已达到面积标准的，由当地房管部门终止租赁合同，收回国家直管公有住房使用权。

（二）他处无住房或虽有他处住房但未达到面积标准的，可由原租赁家庭选择以下处理方式：

1、由同住成年人协商一致并经公证确定，由其中一人或数人按市场评估价的60%购买国家直管公有住房的所有权，所购房屋产权归购房人，出售房款由房管部门收取，单独列帐。

评估、测绘由产权人各推荐2家有合法资质的评估和测绘公司供使用人选择，出售房款和建筑面积，均以评估和测绘成果为准，费用由产权人承担。

2、户口在本址的同住成年人中共同推举成年人新承租代表，以同地段、同结构、同类型房屋的市场租金价与房管部门签订市场价租赁合同，并不得参加房改购房。今后该住房列入征收（拆迁）范围，只能作为国家直管公有住房征收（拆迁）直接安置，不能作货币补偿安置对象，但继续可以按市场租金价进行租赁。

按本条款办理者在享受住房补贴时不计算建筑面积。

第十一条 1998年12月31日前已承租国家直管公有住房的农业户口家庭，其承租人或同住成年人可以按市场评估价60%购买该住房的所有权。

第十二条 根据第九条情况改户后，原承租人与新承租人申请住房补贴时，现住房面积的认定按照宁波市区现行相关政策的规定办理。

第十三条 本规定自2016年1月17日起实施。

宁波市江北区人民政府关于印发《江北区国家直管公有住房管理规定》的通知.pdf